Zinsschranke
Über Hürden springen

Steigende Zinsen sind Gift für Immobiliengeschäfte - umso mehr, wenn sie nicht voll als Aufwand verbucht werden können. Genau das aber bewirkt die zum Jahresbeginn eingeführte so genannte Zinsschranke. Und doch können Immobilienfirmen Zinsaufwendungen vollständig steuermindernd geltend machen.

DÜSSELDORF. Die erst zu Jahresbeginn eingeführte Zinsschrankebetrifft alle Betriebe. Doch die Immobilienwirtschaft fühlt sich durch die neue Steuervorschrift besonders diskriminiert, weil sie mit hohen Fremdkapitalquoten arbeitet.

Die Vorschrift besagt: Wenn die Zinserträge um mindestens eine Mill. Euro höher liegen als die Zinsaufwendungen, kann ein Betrieb diese nur noch eingeschränkt steuermindernd geltend machen. Der volle Abzug gelingt dann nur noch, wenn der Zinsaufwand weniger als 30 Prozent des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) beträgt.

Die Eine-Million-Grenze ist bei Immobilienunternehmen schnell erreicht. Ein einfaches Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Wohnungspaket für 40 Mill. Euro mit einem Kredit von 30 Mill. Euro. Der Zinssatz beträgt fünf Prozent. Daraus resultiert anfänglich eine Zinsbelastung von 1,5 Mill. Euro. Die Zinserträge sind marginal. Vielen Betrieben wird es auch nicht gelingen, die Ebitda-Grenze einzuhalten. "Bei Vermietern reicht das Ebitda in der Regel nicht aus", sagt Christian Bleschke, Steuerexperte und Partner im Berliner Büro der Kanzlei Hammonds.

Treffen wollte die Bundesregierung mit der Zinsschranke ausländische Investoren, die sich um Steuerzahlungen in Deutschland drückten, indem sie ihre hiesigen Gesellschaften mit hohen Fremdkapitalquoten arbeiten ließen. Doch treffen wird sie nun vor allem renditeschwache Unternehmen. Ein Grund, warum der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (B FW) besonders laut nach einer Reform der Zinsschranke ruft. Wohnungsunternehmen gelten als renditeschwach. Eine Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte zeigt, dass die Zinsschranke sogar dazu führen kann, dass Betriebe trotz Verlusten Steuern zahlen müssen.

Doch Steuerberater haben Ausweichstrategien kreiert. Die gängigsten Modelle laufen unter den Schlagworten: atomisieren, Organschaft bilden. Das Atomisierungsmodell sieht vor, für jedes Gebäude eine Besitzgesellschaft zu gründen. Ziel ist es, den Zinsaufwand auf der Ebene jeder Besitzgesellschaften unter eine Mill. Euro zu drücken. Dieser Ansatz eigne sich besonders für Bestandshalter, sagt Experte Bleschke. Dies sind Unternehmen, die zuallererst auf langfristig und stetig fließende Mieteinnahmen schauen. Sie werden eine Personengesellschaft als Besitzgesellschaft wählen. Dann müssen sie keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn sie das Gebäude auf die Besitzgesellschaft übertragen. Ist die Besitzgesellschaft eine Kapitalgesellschaft - etwa eine GmbH - kann sie die Grunderwerbsteuer nicht umgehen. Für Immobilienhändler kann die GmbH-Variante dennoch Sinn machen - vorausgesetzt, sie firmieren selbst als Kapitalgesellschaft. Der Vorteil: Die Mutter muss dann Gewinne aus der Veräußerung der Besitz-GmbH nicht versteuern.

Mit dem Organschaftsmodell wird genau das Gegenteil der Atomisierung bezweckt. Ziel ist es, Mutter- und Tochtergesellschaften zu einem Organ zu verbinden. So lassen sich Zinserträge und Zinsaufwendungen für alle Gesellschaften auf einem Konto verrechnen. Das genügt zwar nicht, um die Schwelle von einer Mill. Euro zu unterschreiten. Aber die Chance steigt, dass der Zinsaufwand die Grenze von 30 Prozent des Ebitda nicht überspringt: Wenn etwa Makler oder Hausverwalter mit geringer Fremdfinanzierung zum Ebitda des Konzerns (Organs) beitragen. Eine Organschaft setzt voraus, dass die Mutter 50 Prozent der Stimmrechte an der Tochter besitzt und mit ihr einen Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen hat.

Ein Trick funktioniert unabhängig von der Strategie: "Eine Möglichkeit, den Zinsaufwand zu verringern, besteht darin, dass sich die kreditgebende Bank still an der Gesellschaft beteiligt. In diesem Fall fallen die Zinsen nicht unter die Zinschranke", sagt Heiko Stoll, Partner und Steuerberater der Kanzlei Simmons & Simmons.

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