Analysten-Award 2009
Immobilienmarkt: Es gibt wieder Chancen

Selbst die Immobilienprofis trauen sich, wieder über Chancen zu sprechen. Die Kurse hätten die Talsohle erreicht, sagt der Mann, der beim Analysten-Award 2009 als bester Immobilienexperte ausgezeichnet wurde.

FRANKFURT. "In den aktuellen Kursen sind bereits weitere Preisrückgänge an den Immobilienmärkten enthalten", sagt Andre Remke von Unicredit, der als Sieger in der Kategorie Immobilien beim Analysten-Award 2009 ausgezeichnet wurde.

Die Börse fungiere hier in ihrer klassischen Rolle als Frühindikator für wirtschaftliche Veränderungen, sagt er. Die Aktienkurse nähmen in der Regel die Entwicklung der Realwirtschaft um bis zu neun Monate vorweg. Eine Entwarnung für den Krisenauslöser Immobilienbranche bedeute diese Bodenbildung der Kurse allerdings noch nicht, schränkt er ein.

Die Notierungen haben extrem an Wert eingebüßt und liegen vielfach auf historischen Tiefständen. Teilweise macht der Börsenwert laut Analysten weniger als die Hälfte des Netto-Vermögenswerts der Immobiliengesellschaft (Net-Asset-Value, NAV) aus. Bei deutschen Immobilienaktien erkennt Jochen Schmitt vom Bankhaus Metzler als weiterer prämierter Top-Analyst ebenfalls eine "Stabilisierung der Kurse", wenn die Firmen über angemessene Mieteinnahmen stabile laufende Erträge (Cash-Flow) erhalten und solide finanziert sind. Ein selektives Vorgehen bei der Titelauswahl hält er für wichtig.

In der günstigen Bewertung sieht auch Frank Pörschke, Chef des größten europäischen Immobilienfinanzierers, Eurohypo, die Vorteil der Anlageform: "In den nächsten zwei bis drei Jahren wird es Schutz vor Inflation ins Depot, generell stabile laufende Erträge und Streuung des Anlagerisikos. Chancen für große Immobilienprojekte werde es aber vielleicht in drei bis vier Jahren geben, wenn es an den Kapitalmärkte wieder rund laufe und Vermietungsperspektiven positiv ausfielen.

Insgesamt dürften die Preise für Immobilien auch in Deutschland noch weiter sinken, sind sich die Experten einig. Allerdings seien die Preise hier zu Lande vor dem Absturz nicht so extrem geklettert wie in anderen Ländern, da der Aufschwung der Sparte hier zu Lande erst 2006/2007 und damit zwei Jahre später als international begonnen habe, sagt Pörschke. Bislang hat der deutsche Immobilienmarkt im Durchschnitt ein knappes Fünftel verloren, während der Wertverfall an anderen wichtigen europäischen Märkten wie Großbritannien gut ein Drittel beträgt.

Doch besonders deutsche Büroimmobilien mit ihren deutlichen Leerständen bereiten Analyst Schmitt Kopfzerbrechen. Die Korrekturphase könnte noch ein bis zwei Jahre dauern, meint auch Remke. Inzwischen stünden die Mieten unter Druck. Und wenn die Banken Probleme mit Refinanzierungen von Immobilienkrediten machten, könnten Firmen zu Notverkäufen gezwungen werden.

Andererseits "bietet der aktuelle Wertverfall in den kommenden zwei Jahren historische Chancen für Einsteiger", sagt Pörschke. Interessenten mit starkem Eigenkapital-Polster wie Fonds, Vermögensverwaltungen, auch Versicherungen schauten sich bereits um. 30 bis 50 Prozent Eigenkapital für eine Finanzierung seien wieder üblich geworden, sagt er. Heimischen Käufern misst Pörschke wieder eine größere Bedeutung zu, da Ausländer sehr verhalten vorgingen.

Als Lehre aus der Krise sollten sich Analysten stärker darauf besinnen, die Märkte nüchtern und genau zu beobachten und eine mittel- bis langfristige Perspektive wahren, meint Pörschke. "Analysten wie auch Ratingagenturen haben an Glaubwürdigkeit eingebüßt", kritisiert er. Viele seien zu stark in den Sog des Marktzyklus geraten.

Robert Landgraf
Robert Landgraf
Handelsblatt / Chefkorrespondent Finanzmärkte
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