Fünf Fragen an: Stephen R. Collins
„Begrenzte Möglichkeiten für Deutsche“

Stephen R. Collins ist Geschäftsführer der Capital Markets Group Amerika von Jones Lang Lasalle. Mit dem Handelsblatt sprach er über die Entwicklung des US-Investmentmarkt für Immobilien und welche Rolle deutsche Investoren dort spielen.

Wie entwickelt sich der US-Investmentmarkt für Immobilien?

Für gewerbliche Immobilien betrug das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr rund 245 Milliarden Dollar. In diesem Jahr wird sich das gesamte Verkaufsvolumen voraussichtlich auf 260 bis 270 Milliarden Dollar erhöhen. Nachdem die Renditen in den vergangenen drei aufeinander folgenden Jahren gesunken sind, haben sie sich in diesem Jahr stabilisiert.

Welche Rolle spielen deutsche Investoren auf diesem Markt?

Deutsche Investoren spielen weiterhin eine wichtige Rolle im gewerblichen Immobilienmarkt der USA, möglicherweise sogar eine noch größere Rolle als die der Anleger aus irgendeinem anderen Land. Sie bevorzugen Bürogebäude, waren aber im ersten Halbjahr 2006 eher auf der Seite derer, die sich von Immobilien trennen. Sie allein verkauften 28 Gebäude im Gesamtwert von 4,7 Milliarden Dollar. Auf der anderen Seite erwarben sie 17 Immobilien im Gesamtwert von 1,7 Milliarden Dollar.

Mehr und mehr deutsches Geld fließt in Projektentwicklungen. Liefern deutsche Kleinanleger nun das „stupid german money“ für Immobilienprojekte, die US-Investoren zu riskant sind?

„Stupid german money“ gibt es nicht. Die Investitionen deutscher Fonds in US-Immobilien waren sehr erfolgreich. Deutsche Fonds haben sich von jeher sehr für die großen US-Märkte wie Washington, New York, Boston oder San Francisco interessiert. Weil sich die Nachfrage auf diesen Märkten stark entwickelt hat, sind die Renditen auch relativ schnell gesunken. Berücksichtigt man dann noch die Ankaufskosten, Gebühren und Aufschläge der Fonds, gibt es wenige Gelegenheiten für sie zu investieren. Eben weil die Anlagemöglichkeiten fehlen, investieren deutsche Fonds nun in Entwicklungsprojekte. Investitionen zu einem so frühen Zeitpunkt ermöglichen potenziell höhere Gewinne als der Erwerb fertiger Gebäude. Wenn ein deutscher Fonds einen US-Fonds einer Gesellschaft mit nachgewiesenem Erfolg und dauerhaft guter Performance auswählt, kann er so das Risiko auf ein beinahe vernachlässigbares Niveau minimieren. Der Nachteil von Projektentwicklungen ist, dass die Renditen erst nach etwa 18 Monaten sichtbar werden.

Wenn Sie heute ein US-Immobilien-Portfolio aufbauen müssten – wie würde Ihr Nutzungsmix aussehen?

Ich würde das Portfolio so strukturieren, dass der Büroanteil 50 Prozent beträgt. Innerhalb dieses Büroportfolios würde ich darauf achten, dass 60 Prozent auf Objekte mit Einzelmietern entfallen, die allerdings mindestens ein Rating von BBB oder besser haben, und darüber hinaus das für den Büromarkt vorgesehene Kapital zu gleichen Teilen auf Mehr-Mieter-Objekte und Projektentwicklungen verteilen. Das ergänzende Wohnungsportfolio würde je zur Hälfte aus Hochhäusern und drei- bis vierstöckigen Häusern mit Gärten bestehen. Darüber hinaus würden je zehn Prozent in Einzelhandelszentren und Industriegebäude fließen.

Welche Städte oder Regionen sind für Sie zurzeit am attraktivsten?

Küstenstädte, sowohl im Osten als auch im Westen, wie Washington, D.C., Boston, Miami und San Francisco. Dort würde ich mein Geld unterbringen genauso wie in „gateway cities“, also Einfallstore für Handel und Arbeit wie etwa Dallas in Texas. Solche Städte weisen ein stärkeres Wachstum auf.

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