Geldentwertung
Immobilien schützen nicht vor Inflation

Einer Forsa-Umfrage zufolge glaubt der Großteil der Deutschen daran, dass Immobilien im Falle einer Inflation das Vermögen vor Wertverlust schützen. Tatsächlich aber geht diese Rechnung in der Regel nicht auf.
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DüsseldorfMehr als die Hälfte der Deutschen glaubt: Immobilieneigentum schütze am besten vor dem inflationsbedingten Wertverlust von Vermögen. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage, die das Meinungsforschungsinstitut Forsa im Auftrag des Immobilienmaklerverbandes IVD durchgeführt hat. Zwischen Glauben und Realität können aber bekanntlich Welten liegen. So verweisen zum Beispiel die Marktanalysten des Immobilienberaters Bulwien Gesa darauf, dass das Gros der Immobilienanlagen in Deutschland keineswegs Schutz bietet vor Inflation.

Die Analysten belegen das mit Zahlen. So ist ein Reihenhaus heute etwa doppelt so teuer wie im Jahr 1975, kostet also 100 Prozent mehr. Und eine Eigentumswohnung ist immerhin 85 Prozent teurer. Doch die Preise sind seitdem um knapp 135 Prozent gestiegen. Die Zahlen von Bulwien-Gesa beruhen auf Neubaupreisen.

Instandhaltung und Steuern schmälern den Wertzuwachs

Viele Menschen glauben, der Wert eines Hauses steige automatisch. Doch die Rechnung geht nicht auf. Denn für eine gebrauchte Immobilie wird niemand soviel zahlen wie für ein vergleichbares neues Haus. Nicht zu vergessen, dass die Instandhaltung Geld gekostet hat und der Staat jährlich Grundsteuer eingezogen hat.

Die Rechnung mit der Gebrauchtimmobilie kann nur dort aufgehen, wo Boden knapp ist. Etwa, wenn vor Jahren in Ballungsgebieten gekauft wurde. „Wer 1998 in Berlin-Neukölln eine Wohnung in einem Gründerzeit-Gebäude gekauft hat, hat heute einen tollen Schnitt gemacht“, sagt Bulwien-Gesa-Vorstand Andreas Schulten.

Doch fürs Wohnen im Eigenheim sprechen in erster Linie andere Motive als die Vorkehrung vor Wertverlust. Wer Eigentum erwirbt, will sich zum Beispiel vor drastischen Mieterhöhungen und Kündigung des Mietvertrags schützen.

Wer dagegen Immobilien als Anlageobjekt erwerben möchte, muss entscheiden, ob er alleine kauft oder gemeinsam mit anderen. Eine realistische Einschätzung des eigenen Finanzierungsspielraums reicht häufig aus, um diese Frage zu beantworten. Beispielsweise ist es nicht sinnvoll, mit 40.000 Euro Eigenkapital und weiteren 60.000 Euro Kredit von der Bank eine kleine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten. Denn zu groß ist das Risiko, dass die Rechnung nicht aufgeht, falls Mietzahlungen ausbleiben. Und mit dem Inflationsschutz klappt es auch hier oftmals nicht wie erhofft.

Der Gesamtindex Wohnen von Bulwien-Gesa (Basis 1975: 100) zeigte Mitte 2010 den Wert 229. Der Inflationsindex lag zum gleichen Zeitpunkt bei 234. Auf den ersten Blick sieht es damit so aus, als ob der Inflationsausgleich gelungen wäre. Bei genauerem Hinsehen wird aber klar: In den Gesamtindex Wohnen fließen Miet- und Wertsteigerungen ein, nicht aber die angefallenen Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen. Das Plus ist dann wesentlich geringer als es der Index glauben macht.

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  • 1. Man muss noch die individuellen Steuereffekte berücksichtigen. Hier gibt es teilweise Vorteile für die eigene Immobilie teilweise Vorteile für z. B. einen offenen Immobilienfonds (ggf. bei Kauf vor 2009 sogar fast steuerfreie Gewinne).
    2. Entscheidender bei der eigenen Immobilie für Fremdnutzung ist aber m. E. der eigene Zeiteinsatz, den man Rendite mindernd berücksichtigen muss. Hier kenne ich viele Beispiele bei denen man letztendlich für unter 10 Euro pro Stunde effektiv arbeitet. Oder man lässt alles fremd verwalten und hat häufig eine effektive Rendite von unter 2%. Aber auch in diesem Fall investiert man i. d. R. bereits etliche Stunden (teilweise über 100) bis man eine Immobilie ausgesucht und gekauft hat und sie soweit hat, dass man diese ohne weiteren Stress vermieten kann. Bei z. B. hundert Stunden sollte man dann m. E. also bereits 3000 Euro Rendite mindernd abziehen. Wenn man später Mal die Immobilie verkauft, muss man im Prinzip dann auch noch Mal die gleiche Rechnung machen. Und wer sich bei der Immobilie um alles selber kümmert, kommt noch auf erheblich mehr Zeiteinsatz.
    3. Kaum mit Geld aufzuwiegen ist m. E. der mögliche Ärger mit Mietern.
    4. Bei einer Immobilie gibt es wie bei Aktien eine extrem große Bandbreite von möglichen Renditen und Risiken, so dass man mit einem Durchschnittswert eigentlich nichts anfangen kann. Ich kann nur jedem empfehlen, wie bei Aktien, eine solche Investition nur zu tätigen, wenn man selbst wirklich ausreichend Ahnung besitzt und Spaß daran hat. Wer sich, wie im Moment anscheinend viele, von Verkäufern und Beratern aufgrund einer Inflationsangst zum Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie überreden lässt, sollte sehr aufpassen. Meistens sind die angebotenen Immobilien überteuert, die Renditerechnung nicht sauber berechnet und die tatsächlichen Risiken nicht deutlich und komplett aufgeführt (man denke nur an die ständigen Gesetzesänderungen zu Lasten der Immobilienbesitzern).

  • wenn man die Mieten anlegt kommt der Zinseszinseffekt hinzu,dann kommt ei vie besseres Ergebnis raus

  • Es stellen sich mehrere Fragen.
    1) Stimmt die Inflationsberechnung oder ist sie auf Grund des Surrogatverfahrens und der Hedonik grenzenlos geschönt. Shodowstats hat die US Verfahren von vor 1992 weitergeführt und kommt zu erstaunlichen Ergebnissen.
    Wie man die 7 % reeller Inflation bei Lebensmitteln und Energie ausgleichen kann ist eine Herausforderung.
    2) Hat eine Immobilie, wie Edelmetalle, einen Grundwert der schwankt, aber nie gegen null geht. Ausserdem hat die Immobilie einen Wohnwert, wenn man sie selbst nutzt. Für einen Neubau sprechen die guten Energieverbrauchswerte.
    3) Sollte man bei Aktien und v.a. auch bei Fonds, die Gebühren und Verwaltungskosten miteinschließen und die Zeiträume diversifiziert betrachten. 2000 - 2009 hatte ein schlechtes, negatives Ergebnis. 2002 - 2011 ein gutes. Es kommt auf den Kaufpreis an!
    Im übrigen sind schon viele Fondsgesellschaften und Aktiengesellschaften pleite gegangen.
    4) Der Zeitpunkt entscheidet auch bei Immobilien, zudem noch abhängig von der Lage. 1995 - 2008 hat vermutlich Verluste gemacht, 1980 - 2011 vermutlich gute Gewinne.

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