Immobilien
Wie Vermieter einen guten Schnitt machen

Immobilien sind für Investoren aktuell attraktiv. Zumindest mit der richtigen Strategie bei Kredit und Steuer. Wie Zinshäuser eine attraktive Rendite bringen - und sich Risiken vermeiden lassen.
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FrankfurtBei den derzeitigen Turbulenzen an den Finanzmärkten und der gleichzeitigen Gefahr einer steigenden Inflation werden solide Sachwerte wie Immobilien wieder interessant. Wer genügend eigenes Kapital hat, kann eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Gebäude kaufen und es vermieten. Dem höheren Risiko steht aufgrund der derzeitig niedrigen Bauzinsen die Chance auf eine höhere Rendite gegenüber, die durch Steuervergünstigen noch gefördert wird.

„Bei Gewerbeimmobilien sind Renditen von acht bis zehn Prozent pro Jahr möglich, dafür ist das Risiko auch entsprechend höher. Bei Wohnimmobilien sind je nach Lage drei bis fünf Prozent drin“, sagt Udo Schindler von der KSW Vermögensverwaltung. Dieter Robl, Vermögensverwalter beim Capitalforum, ist etwas zurückhaltender. Bei Gewerbeimmobilien rechnet er mit sechs Prozent, bei Wohnimmobilien mit maximal vier Prozent.

Hinzu kommt besonders bei letzteren das Potenzial zu Wertsteigerungen. Gerade in den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien stark gestiegen. Solche Steigerungsraten gehören nach Meinung von Schindler aber der Vergangenheit an. In guten Lagen in München, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt können Besitzer einer Wohnimmobilie künftig aber immer noch mit einem Prozent Zuwachs über Inflation rechnen. Bei Gewerbeimmobilien sind die Aussichten dagegen weniger rosig. „Hier drücken die Sorgen vor einem Konjunkturrückgang auf die Preise“, sagt Robl.

Doch selbst ohne die Wertsteigerung lässt sich mit einer vermieteten Immobilie Geld verdienen. Das Steuerrecht macht’s möglich: Zwar zählen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum steuerpflichtigen Einkommen. Gleichzeitig kann aber der Kaufpreis der Immobilie abgeschrieben und zusammen mit den bei der Vermietung und Verpachtung anfallenden Kosten genutzt werden, das zu versteuernde Einkommen zu senken.

Zum Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungspreis gehören auch die Grunderwerbsteuer und etwaige Vermittlungsgebühren an einen Makler. Von diesem Einmalkostenbetrag können bei Immobilien, die seit 1925 gebaut wurden, über 50 Jahre hinweg jährlich zwei Prozent steuerlich geltend gemacht werden, bei älteren Immobilien sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre. Von einer Vollfinanzierung der Immobilie raten Experten dabei ab. „Je höher der Kredit, desto höher die Zinsen“, sagt Robl. Und desto stärker wirkt eine mögliche Zinserhöhung. Empfehlenswert sei ein Eigenkapitalanteil von 30 Prozent.

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  • Wenn die Tilgung der jährlich möglichen Abschreibungsquote (zwei bzw. 2,5 Prozent) entspricht, ist das so. Allerdings werden die Kosten getrennt voneinander in der Anlage V eingetragen. Im 2010er Formular ist die Abschreibung in Zeile 33, Zinsen in Zeile 36.

  • Gemäß dem Artikel kann ich die gesamt Ratenzahlung (Zins + Tilgung) als Werbungskosten ansetzen, wenn die Tilgung der Abschreibungsquote entspricht.

    Ist dies wirklich so? Wo ist das im Steuerrecht geregelt?

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