Nachgefragt
„Entscheidend ist der Standort der Immobilie“

Fünf Fragen zum Thema Geschlossene Immobilienfonds an Helmut Knepel, Vorstand der Feri Finance AG.

Feri benotet geschlossene Immobilienfonds. Worauf schauen Sie zuerst?

Entscheidend für den Erfolg eines Fonds ist die Immobilie, in die investiert wird. Hier kommt es vor allem auf die Entwicklung des Makrostandorts an. Unsere Analysen haben ergeben, dass die Wertentwicklung einer Immobilie zu mehr als 60 Prozent davon abhängt, wie sich der Standort entwickelt. Und dann zählen natürlich auch Objektqualität und Mieterstruktur.

Spielt der Markt noch eine Rolle, wenn Fondsimmobilien zehn und mehr Jahre an die öffentlich Hand vermietet worden sind?

Natürlich tritt dann die Entwicklung am Markt zunächst etwas in den Hintergrund, aber relevant bleibt der Standort schon. Irgendwann sollen die Fondsimmobilien ja verkauft werden, vielleicht in zehn oder 15 Jahren, dann bleibt nicht mehr viel vom Mietvertrag übrig. Dann kommt es beim Verkauf auf die Drittverwendungsfähigkeit und natürlich auch auf den Markt an. Aber sicherlich ist richtig, dass langfristig vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern eine hohe Einnahmesicherheit bieten.

Rechtfertigt die Einnahmesicherheit, ein Beteiligungsangebot als Vorsorgefonds anzupreisen?

Nein, natürlich nicht. Einnahmesicherheit ist nur ein Kriterium, das für einen Vorsorgefonds wichtig ist. Es sollten noch andere risikominimierende Elemente vorhanden sein wie zum Beispiel eine niedrige Fremdfinanzierungsquote. Auch sind Fremdwährungsdarlehen problematisch, die aufgenommen werden, um in der Prognoserechnung mit einem niedrigen Fremdfinanzierungszinssatz kalkulieren zu können. Damit wird die Rendite zu Lasten der Sicherheit verbessert.

Das andere Extrem stellen Projektentwicklungsfonds dar. Sind sie nicht viel zu riskant für Privatanleger?

Grundsätzlich sind Projektentwicklungsfonds als risikoreich einzustufen, das heißt aber nicht automatisch, dass sie zu riskant sein müssen. Die Risiken können durch erfahrene, zuverlässige und bonitätsstarke Partner, die selbst ins Risiko gehen, eingeschränkt werden. Dem höheren Risiko sollte selbstverständlich auch die Chance auf eine höhere Rendite gegenüberstehen. Vorvermietungen können die Risiken eines Projektentwicklungsfonds weiter mindern. Zumindest für vermögendere Anleger können solche Fonds zur Portfoliodiversifizierung geeignet sein.

Was zeichnet einen guten Immobilienfonds aus?

Neben der Qualität der Immobilie und des Standorts kommt es sowohl auf die Fondskonstruktion, das Vertragswerk als auch die Qualität des Fondsmanagements an. Bei der Fondskonstruktion sollten Anleger vor allem auf die so genannten Weichkosten und auf die laufenden Kosten achten. Wie hoch die Weichkosten sind, kann der Anleger ausrechnen, indem er den Kaufpreis der Immobilie vom Fondsvolumen inklusive Agio abzieht. Wichtig ist auch eine Prognoserechnung, bei der nicht unrealistisch hohe Mietpreissteigerungen oder ein zu optimistisches Verkaufsszenario unterstellt werden. Auch sollte das Vertragswerk ausreichende Möglichkeiten zur Einflussnahme und Kontrolle durch den Anleger bieten und darüber hinaus die Chance eröffnen, Anteile zu fairen Konditionen zu veräußern. Ein nicht zu unterschätzender, risikominimierender Faktor ist ein erfahrener Initiator mit einer blütenweißen Leistungsbilanz.

Die Fragen stellte Reiner Reichel.

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