Anleihen
Das teure Wachstum der Immobilien-AGs

Mit Zinsen um sechs Prozent zahlen Immobilien-AGs Anleihen-Käufern oft mehr als der Bank. Doch trotzdem legen sie immer neue Anleihen auf.
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Ob groß, ob klein, deutsche Immobilienunternehmen wollen wachsen. Dazu brauchen sie Geld. Das holen sich einige nun, indem sie Anleihen auflegen. Ganz ohne oder mit allenfalls mittelmäßigen Bonitätsnoten einer Ratingagentur zahlen sie Zinsen, die weit höher sind als die für ein klassisches Immobiliendarlehen von einer Bank.

Das erscheint auf den ersten Blick widersinnig. Doch Thomas Martin, der für die Bank HSBC Trinkaus Immobilienaktien beobachtet, hat Verständnis: „Wenn eine Gesellschaft an einem Bietprozess um eine Immobilie teilnimmt, muss Geld da sein.“ Der Geldzufluss aus der Anleihe erhöht die Liquidität und damit auch die Flexibilität.

Beides braucht Georg Glatzel, Vorstand der IFM, gerade jetzt: Er steht kurz davor, Kaufverträge zu unterzeichnen. Den Verdacht, er brauche die Anleihe, weil er kein Geld von der Bank bekomme, weist er weit von sich. „Wir schaffen uns eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit“, begründet er die Ausgabe einer Wandelschuldverschreibung über 25 Millionen Euro. Am Ende der Laufzeit kann der Zeichner entscheiden, ob er Geld zurückhaben will oder Aktien. Die Konditionen stehen noch nicht fest. Glatzel schätzt, dass sich der Kupon im Rahmen dessen bewegt, was andere Immobilienaktiengesellschaften für ihre Anleihen bezahlen – also zwischen 5,9 und 6,6 Prozent. IFM kauft Gebäude und modernisiert sie, um sie anschließend zu besseren Konditionen zu vermieten.

Flexibilität in der Finanzierung war auch das Hauptargument der MDax-Gesellschaft DIC, die mit ihrer Unternehmensanleihe im Mai der Vorreiter für andere Immobiliengesellschaften in diesem Jahr war. „Wir hatten mit Abstand den niedrigsten Kupon“, lobt ein Sprecher die eigene Emission, die 70 Millionen Euro zum Zins von 5,875 Prozent einbrachte.

Firmen kalkulieren mit der Mischung aus Kredit und Anleihe

Es ist schwer, Gebäude zu kaufen, die eine Mietrendite nach Bewirtschaftungskosten von mehr als sechs Prozent abwerfen, um solche Zinsen zu bedienen. Deshalb machen die Unternehmen eine Mischkalkulation auf. Sie bringen Liegenschaften in Tochterunternehmen, sogenannte Objektgesellschaften, ein. Die Gebäude werden bis zu 60 Prozent von einer Bank beliehen, und dies zu einem Zins von beispielsweise 4,5 Prozent. Sollen Banken höher beleihen, verlangen auch sie höhere Zinsen. Weitere 15 bis 20 Prozent des Kapitals kommen dann aus der Unternehmensanleihe der Muttergesellschaft, für die diese rund sechs Prozent Zinsen zahlen muss. Der Restbetrag ist Eigenkapital. Auf das Portfolio gerechnet, bleibt die Zinsbelastung so unter der Marke von fünf Prozent.

Peach Property, nach eigener Einschätzung „der führende Entwickler von hochwertigen Wohnimmobilien im deutschsprachigen Europa“ , verspricht sogar fünf Jahre lang 6,6 Prozent Zinsen. „Die Banken haben uns geraten, bei unserer ersten Anleiheemission großzügig zu sein“, kommentiert Thomas Wolfensberger, Vorstandschef des Schweizer Unternehmens, den hohen Kupon. SRC-Analyst Stefan Scharff meint, die Anleihe sei angesichts einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent und attraktiver Neubauprojekte „fair gepreist“, bedauert aber, dass ein Rating von Creditreform oder Euler Hermes fehlt. „Es müsste nach unserer Einschätzung im Bereich von BB und BBB liegen“, analysiert er.

Im Unterschied zu den Anleihen von DIC, Peach Property und IFM verfügt die Schuldverschreibung der AVW-Gruppe sogar über ein Rating. Seit Mai sucht der Einzelhandelsspezialist Anleihekäufer, die ihm „die nächste Phase der Unternehmensexpansion“ finanzieren. Etwa 51 Millionen Euro will die AVW bei Anlegern einwerben und bietet ihnen 6,1 Prozent Zinsen. Die Firma aus Buxtehude bemüht sich, Anleger mit Sicherheiten zu überzeugen. Sie gründete die Tochter AVW Grund, die die mit Grundpfandrechten auf vier Einzelhandelsgebäude gesicherte Anleihe ausgibt. Darüber hinaus fließt die Miete an einen Treuhänder, erst dieser zahlt aus den Einnahmen die Anleihezinsen aus. Dennoch vergab Creditreform nur die Note: „BBB–“. Laut Creditreform entspricht den Noten „BBB+“ bis „BBB–“ eine „befriedigende Bonität, geringes bis mittleres Insolvenzrisiko“. Dennoch behauptet AVW im Internet: „Insgesamt handelt es sich um eine sehr sichere Anleihe.“ Wenn Anleger Zinsen und Geld nicht zurückbekommen, ist Ärger mit Anlegeranwälten programmiert. Die werden „BBB–“ kaum mit „sehr sicher“ gleichsetzen.

In vier Jahren will AVW die Anleihe zurückbezahlen. Dazu allerdings müssen die Gebäude dann zu einem möglichst guten Preis verkauft werden. Ob der Verkaufserlös dann den Anleihebetrag übersteigt, wird man sehen.

Wenn nicht, verspricht AVW-Grund-Vorstand Andreas Uelhoff, sei ein weiterer Puffer eingebaut. Der AVW-Mehrheitsaktionär Frank Albrecht habe einen Teil der Anleihe gezeichnet, der sei nachrangig besichert. Zuerst würden die übrigen Anleihezeichner bedient. Dazu würde es genügen, wenn 75 Prozent des Anleihebetrags durch den Verkauf eingespielt würden.

 

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