Ausländische Immobiliengesellschaften attraktiver
Stiefkind Immo-AGs

Deutschlands börsennotierte Immobilien-AGs klagen jahraus jahrein, dass Investoren nichts von Ihnen wissen wollen. Die deutschen Privatanleger verschmähen sie, weil sie glauben, der offene Immobilienfonds sei das sicherere Produkt. In der Tat: Über Wertverluste ihrer Anteile mussten sich die Fondsanleger bislang keine Gedanken machen. Wertschwankungen wie bei Aktien kennen die Fonds nicht und verkaufen bzw. zurückgeben kann man Aktie wie Fondsanteil gleichermaßen börsentäglich.

DÜSSELDORF. Und dass die meisten der deutschen Immobilienaktiengesellschaften nicht besonders mitteilsam sind, macht sie nicht populärer. Neutrale Informationen über sie suchen Anleger oft vergeblich. Deutschlands Aktienanalysten kennen im Grunde genommen nur eine Gesellschaft: die IVG Immobilien AG. Mit der geringen Transparenz müssen auch die institutionellen Investoren leben. Für die kommt außer der IVG ohnehin kaum eine deutsche Immobilien-AG für ein Investment in Frage, denn das Volumen, das von den meisten Gesellschaften an der Börse gehandelt wird, ist so gering, dass nennenswerte Käufe oder Verkäufe den Kurs dieser Aktien in Turbulenzen brächte.

Dass Immobilienaktien eine Talfahrt an der Börse nicht in gleicher Intensität mitmachen, wie der breite Markt, mag in der aktuellen Aufschwungphase niemand so richtig interessieren. Sie links liegen zu lassen, weil sie auch die Aufschwünge nicht so eifrig mitvollziehen, wäre aber zu kurzsichtig. Sie können mit ihrer geringen Schwankungsbreite auf jeden Fall Ruhe ins Depot bringen.

Nun hätte das Investmentmodernisierungsgesetz die Chance geboten, deutsche Immobilienaktien attraktiver zu machen, in dem es Real Estate Investment Trust (Reits) genehmigt hätte. Reits sind Immobilienaktiengesellschaften, die nicht auf der Unternehmensebene besteuert werden. Dafür müssen sie ihren Gewinn nahezu komplett an den Anleger ausschütten.

Max Berkelder, Chefanalyst der auf die Bewertung von Immobilien-AGs spezialisierten niederländischen Bank Kempen & Co., kalkuliert für Reits Dividenden von sieben Prozent und mehr. Außerdem sind Reits deutlich besser bewertet: In Ländern, in denen Reits am Markt sind, werden sie mit Aufschlägen oder nur geringen Abschlägen auf den Immobilienwert abzüglich Schulden (NAV) gehandelt.

Deutsche Gesellschaften notieren hingegen bei Kursen weit unter dem NAV. Kempen & Co. nennt beispielsweise für IVG und Deutsche Wohnen Abschläge von 28 bzw. 42 Prozent auf den NAV. Werte, von denen das Gros der niederländische Gesellschaften, vor allem Eurocommercial und Rodamco, weit entfernt sind. Gleiches gilt für französische und britische Papiere. So wird beispielsweise Klépierre sogar mit einem Aufschlag gehandelt.

Bittere Folge der niedrigen Bewertung für deutsche AGs: Kapitalerhöhungen kommen als Finanzierungsinstrument nicht in Frage. Während sich die öffentliche Hand und Industriebetriebe von großen Immobilienbeständen trennen, fehlt ihnen das Geld, um Chancen zum Einstieg zu nutzen.

Ein Blick in Internetinformationsdienste offenbart, dass Anleger dort eher Analystenempfehlungen zu ausländischen Gesellschaften finden. Für Anleger sind deshalb nichtdeutsche europäische Immobilien-AGs attraktiver – erst recht, wenn sie einen steuerlichen Vertreter in Deutschland benannt haben. Dann entfällt die für den Investor nachteilige Strafbesteuerung – beispielsweise der Kurswertbesteuerung – nach dem Auslandsinvestmentgesetz. Allerdings muss der Anleger diese Gesellschaften aus den nicht ganz aktuellen „Informationen zu ausländischen Investmentfonds“ des Bundesamtes für Finanzen (www.bff-online.de) herausfiltern.

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