Bulle & Bär
Bonbon für Immobilienfonds

Gratulation an die Lobbyisten des deutschen Fondsverbands BVI! Ihre Überzeugungsarbeit dürfte bewirkt haben, dass der vor einigen Tagen vorgestellte Gesetzentwurf des Bundesfinanzministers über die Einführung von Immobilien-AGs (Reits) ein überraschendes Bonbon für die angeschlagenen offenen Immobilienfonds enthält.

FRANKFURT. Gratulation an die Lobbyisten des deutschen Fondsverbands BVI! Ihre Überzeugungsarbeit dürfte bewirkt haben, dass der vor einigen Tagen vorgestellte Gesetzentwurf des Bundesfinanzministers über die Einführung von Immobilien-AGs (Reits) ein überraschendes Bonbon für die angeschlagenen offenen Immobilienfonds enthält. Bringt Peer Steinbrück den Entwurf tatsächlich so durch den Bundestag, werden Gewinne, die bei Immobilienverkäufen an die neuen Reits und an offene Immobilienfonds anfallen, gleichbesteuert – mit der Hälfte des üblichen Steuersatzes. Damit vermeiden die krisengeschüttelten Immobilienfonds, im Wettbewerb um attraktive Objekte sowie im Kampf um Anleger ins Hintertreffen zu geraten.

Die offenen Immobilienfonds waren in eine Krise geraten, nachdem drei Fonds um die Jahreswende kurzzeitig geschlossen wurden. Anleger haben den Fonds im ersten Halbjahr mehr als acht Milliarden Euro entzogen, was ein gutes Zehntel des gesamten Vermögens der Fonds ist. Mit einer Transparenzoffensive wirbt der Fondsverband BVI derzeit um Vertrauen. Der Verband will die Fondsmanager bewegen, von Kritikern lange geforderte Informationen über Fondsimmobilien zu liefern und versucht über eine Kündigungsfrist für Großanleger, erneute rapide Mittelabflüsse zu verhindern.

Für Anleger ist die geplante Steuerregelung eine gute Nachricht. Ob Investoren ihr Immobilienkapital künftig nun in Fonds oder Reits stecken sollen, gilt es bis zum geplanten Start der Reits Anfang 2007 abzuwägen.

Professionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, die wegen der geringeren Wertschwankungen der Fonds ohnehin zu offenen Immobilienfonds neigen, halten nach Ansicht von Experten Immobilienfonds plus Steuerbonbon erst recht für attraktiv. Die Fondsanteile genießen überdies Insolvenzschutz, weil Fondsvermögen aus der Investmentgesellschaft ausgelagert werden. Andererseits werfen die Fonds nur relativ geringe Renditen ab, zuletzt im Durchschnitt gut drei Prozent im Jahr. Die Ausschüttungen der Fonds werden immerhin nur unterdurchschnittlich besteuert. Mittlerweile unterscheiden sich die Fonds stark in ihrer Ausrichtung: So lässt ein vorwiegend auf hochwertige Innenstadt-Immobilien in deutschen Großstädten mit lang laufendem Mietverträgen einen relativ geringen Ertrag erwarten. Hingegen verspricht ein internationales, vielleicht noch zu einem guten Teil fremdfinanziertes Portfolio, bei dem der Manager stets auf gute Kauf- und Verkaufsgelegenheiten lauert, höhere Renditen. Es birgt allerdings auch die Risiken der globalen Immobilienmärkte.

Als Besitzer eines börsennotierten Reits setzt man sich neben den Risiken aus dem Immobilienportfolio wie ein Aktionär dem Börsengeschehen aus. Dafür kann der Anleger aber mit Kursgewinnen und extrem hohen Ausschüttungen von 90 Prozent des Gewinns belohnt werden.

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