Bulle & Bär
Guter Geschmack ist teuer

Die offenen Immobilienfonds haben in den vergangenen zwei Jahren die Chance zur Portfoliobereinigung genutzt. Allein in der Zeit von Oktober 2006 bis September 2007 verkauften sie Immobilien für mehr als 14 Mrd. Euro. So von Ballast befreit, stiegen die Jahresrenditen der Fonds deutlich.

DÜSSELDORF. Die Fondsmanager trennten sich überwiegend von kleineren, teils seit Jahren im Bestand gehaltenen deutschen Objekten. Diese Gebäude verursachten hohen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand. Das Glück der Fonds war, dass vor allem ausländische Investoren auf den deutschen Markt drängten. Eine Gruppe, die sich aufgrund niedriger Zinsen schnelles Geld bei geringem Eigenkapitaleinsatz versprach. Andere, langfristig denkende Anleger, entdeckten, dass deutsche Liegenschaften in ihrem weltweit diversifizierten Portfolio unterrepräsentiert sind.

So von Ballast befreit, stiegen die Jahresrenditen der Fonds im Jahr eins nach der Krise per Ende November 2006 auf durchschnittlich 4,3 Prozent, im Jahr zwei sogar auf 5,5 Prozent. Zum Vergleich: Wer sein Geld im November vergangenen Jahres breit in deutsche Immobilienaktien investiert hat, hat heute etwa ein Drittel davon verloren.

Mit dem Sanierungserfolg kam auch der Vermarktungserfolg. In Zahlen: In den ersten zehn Monaten des vergangenen Jahres zogen Anleger im Schnitt knapp 350 Mill. Euro aus den 26 Publikumsfonds ab. Ein Jahr später flossen ihnen in der gleichen Periode im Schnitt 200 Mill. Euro zu - und das, obwohl einige Fonds zeitweise vernünftigerweise auf die Ausgabe von Anteilen verzichteten. Geld einzusammeln, dass man nicht ausgeben kann, ist sinnlos.

Nichtsdestotrotz haben Portfolioverkäufe und Überweisungen der Anleger die Konten der Fonds prall gefüllt. Es muss gekauft werden. Aber was? Der Kauf einer Trophäe für mehrere hundert Mill. Euro oder gar 1,2 Mrd. Euro, die die SEB wohl für den Potsdamer Platz an Daimler zahlen muss, macht bei weitem nicht so viel Aufwand wie zehn 100-Millionen-Transaktionen. Und die liquiden Mittel gehen wesentlich schneller vom renditeschmälernden Festgeldkonto des Fonds herunter. Weswegen es gut möglich ist, dass die Fonds noch weitere Großobjekte kaufen - zumal in Asien, wo sie immer öfter fündig werden und die Objekt teurer sind als in Deutschland.

Wer kauft, was Angelsachsen ein "Landmark Building" nennen, dem ist Publicity gewiss. Hätte SEB ein Portfolio von Lagerhäusern gekauft, wären die Presseartikel darüber kürzer gewesen und sicher ohne Bild erschienen. Und wer würde seinem Freund schon erzählen, dass sein Geld in ein paar tristen Hallen steckt. Dass deren Mietrendite wahrscheinlich höher ist, tritt in den Hintergrund.

Anleger sollten sich von Trophäen nicht blenden lassen. Denn für sie gilt ein alter Werbespruch: "Es war schon immer etwas teurer, einen guten Geschmack zu haben." Und es sind die Anleger, die diesen Geschmack bezahlen. Zudem: Die Zahl potenzieller Käufer nimmt mit dem Wert der Immobilie ab.

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