Bulle & Bär
Immobilienfonds: Raus aus der Schmuddelecke

Wer hätte das gedacht? Offene Immobilienfonds stehen auf der Einkaufsliste der Anleger wieder ganz oben. 2007 flossen laut Branchenverband BVI 6,7 Mrd. Euro in die Beton-Fonds. Auch die Wertentwicklung konnte sich sehen lassen: 5,7 Prozent Rendite erzielten die Anleger 2008 im Schnitt.

FRANKFURT. Das ist so viel wie seit zwölf Jahren nicht mehr, als die Fonds eine Rendite von 6,3 Prozent erwirtschafteten.

Doch halt, da war doch was! Viele Anleger werden sich schmerzlich daran erinnern. Das Unheil begann Anfang 2006. Viele Immo-Fonds hatten den Verfall der Mieten bei Bürogebäuden auf dem deutschen Markt unterschätzt. Als dann die Deutsche Bank-Tochter DB Real Estate (DBRE) rund 130 Immobilien ihres "Grundbesitz Invest" neu bewerten musste, gab es kein Halten mehr. In nur zwei Monaten verkauften Anleger panisch Anteile an Immobilien-Fonds im Wert von mehr als acht Mrd. Euro. Gleich mehrere Fonds froren ihr Vermögen ein, um noch größeren Schaden zu verhindern. Ziel verfehlt. Nicht nur das Geld der Anleger war dahin, sondern auch ihr Vertrauen in die steinerne Geldanlage. Die Offenen Immobiliefonds standen in der Schmuddelecke.

Das alles scheint vorbei. Bei Anlegern sind die Offenen Immobilienfonds wieder begehrt. Ein Großteil der guten Wertentwicklung in den vergangenen Monaten beruht allerdings auch auf Einmaleffekten. Viele Fonds mussten wegen der Krisenmonate Anfang 2006 Teile ihrer Immobilienpakete verkaufen, um wieder Geld in die Kasse zu bekommen. Das gelang. Die Verkaufserlöse konnten sich sehen lassen. Aber auch sonst sind die Analysten positiv gestimmt. Die Immo-Fonds hätten aus der Krise gelernt und ihre Risikokontrollsysteme deutlich verbessert, heißt es.

Ein starkes Verkaufsargument der Fonds ist die zum ersten Januar 2009 in Kraft tretende Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Ein Klacks, wenn man bedenkt, dass Anleger für im Inland erzielte Ausschüttungen je nach Progressionsstufe bisher bis zu 42 Prozent zahlen mussten. Zudem bleiben Gewinne aus Immobilien-Verkäufen steuerfrei, wenn der Fonds die Objekte länger als zehn Jahre hält. Interessant sind vor allem Fonds mit großem Auslandsanteil, weil Verkaufserlöse und Mieterträge außerhalb Deutschlands zumeist zu geringeren Sätzen versteuert werden.

Viele Fonds haben ihren Auslandsanteil kräftig aufgestockt. Besonders beliebt sind Asien und Lateinamerika. So sind mittlerweile Union Investment Real Estate und Deka dick in Mexiko und Chile im Geschäft. Je exotischer die Märkte, desto größer sind allerdings auch die Gefahren. Nicht selten werden in Erwartung von Spitzenrenditen die eigenen Marktkenntnisse überschätzt. Anleger sollten sich deshalb nicht so leicht vom Optimismus der Fondsmanager anstecken lassen. An den Kapitalmärkten ist der Weg zurück in die Schmuddelecke meist noch kürzer als der heraus.

Christian Panster
Christian Panster
Handelsblatt Online / Ressortleiter Finanzen
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