Bulle & Bär: Und wer schützt die Fondsanleger?

Bulle & Bär
Und wer schützt die Fondsanleger?

Die Immobilienfondsanleger sollen besser geschützt werden. Die Fondsgesellschaften sollen deutlicher zeigen, was sie mit dem Geld der Anleger machen. Dieses Ziel verfolgt die Bundesregierung mit der Novelle des Investmentgesetzes. Doch ein Blick in die Details zeigt: Der schöne Schein trügt.

DÜSSELDORF. Prima: Großanleger können einen Fonds nicht mehr so schnell durch sofortigen Geldabzug in Liquiditätsnöte bringen. Junge Fonds können ihre Rendite nicht mehr durch Einwertungsgewinne schönen. Diese Gewinne entstehen, wenn es Fondsgesellschaften gelingt Immobilien unter Verkehrswert zu kaufen. Der höhere Verkehrswert erhöht den Anteilspreis und damit zunächst die Fondsrendite. Nun fließen Kaufpreise in die Anteilspreisberechnung. Für Immobilien im Bestand müssen künftig die Verkehrswerte genannt werden.

Doch dann das: Der Gesetzgeber überlässt es den Fondsgesellschaften selbst, Immobilienvermögen, das sie indirekt über Objektgesellschaften halten, zu bewerten. Sie werden in diesem Punkt Unternehmen gleich gestellt. Missbrauch nicht ausgeschlossen. Denken wir zurück an den Skandal um die Telekom-Immobilien. Er hat gezeigt wie groß die Bewertungsspielräume für Immobilien sind. Von Wirtschaftsprüfern testierte Abschlüsse schützten Telekom-Aktionäre nicht. Sie werden auch Fondsanleger nicht schützen.

Im Extremfall können Fondsgesellschaft ihren Fonds ohne unabhängige Sachverständige bewertet. Etwa dann, wenn die maximal erlaubten 60 Prozent des Fondsvermögens in Immobiliengesellschaften gehalten werden und die übrigen 40 Prozent in liquiden Mittel. Dieses Beispiel des BVI ist gar nicht so weit hergeholt. Der Deutsche-Bank-Fonds Grundinvest-Global hält bereits heute 42 Prozent seines Fondsvermögens in Immobiliengesellschaften – Tendenz steigend.

Wer schützt Anleger vor überteuerten Immobilieneinkäufen? Einen Gutachter, der Einkaufspreisgrenzen aufzeigt, gibt es nicht mehr. Je teurer gekauft wird, desto höher sind die von der Fondsgesellschaft eingenommenen Transaktionsgebühren. So lange die Preise steigen, wird das Anlegern kaum auffallen. Sinken die Immobilienpreise, zahlen sie in Form eines sinkenden Anteilspreises spätestens ein Jahr nach dem Kauf, wenn der Gutachter den Wert des Objektes herunterschreibt. Die Transaktionsgebühr gibt die Fondsgesellschaft dann aber nicht mehr heraus.

Wer im Finanzministerium ist nur auf die Idee gekommen, die Entwicklung bestehender Immobilien zu begrenzen? Er beschränkt die Möglichkeit eines Fonds, ein Objekt bei einem Mieterwechsel zwecks Erzielung höherer Mieten zu modernisieren. Ist ein Fonds knapp an der Fünf-Prozent-Grenze für Bestandsentwicklung, bleibt einBau am Ende leer stehen, wenn ein insolventer Mieter ausfällt. Die daraus resultierenden Einnahmeausfälle nützen keinem Anleger. Anleger können über viele Passagen dieses Entwurfs lachen – aber nicht vor Freude.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%