Ein Lehrstück
Was Anleger aus der Falk-Krise lernen können

Die Falk-Gruppe – einst einer der größten Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds, die in Deutschland investieren – steht vor der Insolvenz. Eine der Lehren lautet: Wem hohe Ausschüttungen und große Steuervorteile in Aussicht gestellt werden, sollte penibel prüfen, woher sie kommen.

Die Falk-Gruppe – einst einer der größten Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds, die in Deutschland investieren – steht vor der Insolvenz. Mietgarantien wurden ihr zum Verhängnis. Als das Neugeschäft nicht mehr florierte, gerieten die Garantiezahlungen ins Stocken. Wegen der Ausfälle von Miet- und Garantiezahlungen sind viele Fonds in Schieflage geraten.

Probleme wie die der Falk-Fonds sind nicht neu. Schon seit ein paar Jahren verdienen Berater gutes Geld mit der Sanierung notleidender Fonds. Das Falk-Desaster ist aber ein Lehrstück für Fonds-Anleger. Eine der Lehren lautet: Wem hohe Ausschüttungen und große Steuervorteile in Aussicht gestellt werden, sollte penibel prüfen, woher sie kommen. Ein Beispiel: Der Falk-Fonds 75 glänzte Ende 2001 mit der Ankündigung überdurchschnittlicher Ausschüttungen. Warum? Weil auch mit einer überdurchschnittlichen Inflationsrate die Mieteinnahmen auf dem Papier hoch gerechnet wurden.

Wo sich andere mit einer Rate von zwei oder 2,5 Prozent begnügten, setzte Falk 2,9 Prozent an. Das erhöht auch noch den prognostizierten Verkaufspreis, denn dafür wird ein Vielfaches der jährlichen Mieteinnahmen vorgenommen. Und die Steuervorteile ließen sich damals erhöhen, indem die Anfangsverluste durch ein Disagio hochgetrieben wurden. Wo der Haken dabei ist, zeigt ein Beispiel: Wenn ein Fonds neun Mill. Fremdkapital braucht und zehn Prozent Disagio einkalkuliert, dann muss er zehn Mill. Euro aufnehmen und tilgen. So konstruierte Fonds haben in der Regel nach zehn Jahren mehr Schulden als an Kredit ausgezahlt wurde.

Die Steuervorteile bekommt ein Anleger bei einem geschlossen Fonds dafür, dass er Mitunternehmer wird. Die Praxis zeigt, dass die meisten Fondsgesellschafter aber nicht einmal in der Krise etwas unternehmen. Wie anders ist die geringe leibhaftige Präsenz bei den jüngsten Falk-Gesellschafterversammlungen zu erklären? Die Mitunternehmer verlassen sich auf andere. Etwa auf den Treuhänder, der die Anteile für sie hält. Das ist fahrlässig. Nicht etwa, weil Treuhänder unseriös wären. Ein Sprichwort sagt es treffend: „Man beißt nicht in die Hand, die einen füttert.“ Treuhänder werden vom Fondsinitiator ausgewählt. Sie gehören – wenn auch nicht bei Falk – sogar häufig zur Unternehmensgruppe des Initiators. Der Anleger sollte die verständliche Loyalität des Treuhänders gegenüber dem Initiator nicht unterschätzen. Und wenn er nicht selbst zur Versammlung geht, dann sollte er ihm klare Weisung erteilen. Eine hätte lauten können, keinem Auftrag an Ex-Falk-Manager ohne Vergleichsangebote zuzustimmen.

Andere Anleger sehen die Fonds-Beiräte als ihre Interessenvertreter an – und wählen oft Mitarbeiter der Vertriebe, die die Anteile an sie verkauft haben, in dieses Gremium. Warum sollte ein Vermittler im Nachhinein Ungereimtheiten in einem Beteiligungsmodell aufdecken? Er würde damit Haftungsansprüche riskieren. Denn wenn das Modell einen Haken hat, hätte der Vertriebler ihn früher finden und den Anleger darüber unterrichten müssen, bevor er die Anteile an ihn verkauft.

Bleibt der Insolvenzverwalter. Er handelt im Interesse der Gläubiger. Das ist ein Falk-Immobilienfonds-Anleger nur, wenn er Garantie-Forderungen hat. Das Beispiel Falk lehrt auch: Wer sich an einem geschlossen Fonds beteiligt, sollte damit etwas unternehmen wollen. Will er das nicht, darf er sich nicht wundern, wenn andere mit seinem Geld Dinge zu seinem Nachteil unternehmen.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%