Immobilienaktien drohen Rückschläge
Riskantes Reits-Fieber

Die Aussicht auf die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften, so genannter Reits, hat in der deutschen Finanzwelt eine Welle der Euphorie ausgelöst. „Der deutsche Reit hat viele Befürworter, aber keine Gegner“, stellte Deutsche-Bank-Manager Klaus Droste, Sprachrohr der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), kürzlich in Berlin fest.

DÜSSELDORF. Das scheinen auch viele Anleger zu glauben. Die Kurse der drei deutschen Reit-Kandidaten IVG Immobilien, Deutsche Euroshop und Deutsche Wohnen bekamen einen kräftigen Schub, als das Bundesfinanzministerium (BMF) Mitte Januar verkündete, dass Anfang 2006 ein Reit-Gesetz in Kraft treten soll.

Dass die Banker keine Gegner sehen, ist nicht verwunderlich. Sollten Reits tatsächlich eine neue Vermögensklasse werden, wie sich die Geldhäuser das vorstellen, dürfte bald nach deren Einführung die Reit-Produktfamilie durch weitere Reit-Fonds, Reit-Indices und Zertifikate darauf komplettiert werden. Zusätzliche Provisionseinnahmen lachen.

Doch womöglich halten sich die Gegner bisher nur bedeckt. Außer der grundsätzlichen Bereitschaft, Reits einzuführen, hat sich aus dem Finanzministerium noch niemand zu den von der IFD vorgeschlagenen Steuerdetails geäußert. Da mag diese ruhig betonen, dass Eckpunkte wie die Mindestaussschüttungsquote von 90 Prozent und die Körperschaft- und Gewerbesteuerfreiheit „konsensfähig“ seien. Aus dem BMF heißt es dazu nur, die Reits-Einführung darf nicht zu weniger Steueraufkommen führen.

Doch was heißt das: Verzichten die Gemeinden auf Gewerbesteuer? Akzeptiert Finanzminister Hans Eichel, dass er einerseits sofort auf die Körperschaftsteuer eines Reits verzichten soll, die ihm in Aussicht gestellten Steuern auf stille Reserven, die aus der Umwandlung einer Immobilien AG in einen Reit resultieren, aber erst über fünf Jahre verteilt einnehmen wird? Genau das schlägt die IFD nämlich vor – wohl wissend, dass auch beim Ansatz des halben Steuersatzes auf die Differenz zwischen Marktwert in der neuen Bilanz und Buchwert in der alten die sofortige Zahlung der Steuerforderung den jungen Reits viel zu viel Liquidität abgraben würde.

Aktionäre der Reit-Kandidaten und die, die es noch werden wollen, sollten sich darauf einstellen, dass über manches Detail noch zäh verhandelt wird. Jedesmal, wenn aus dem Gesetzgebungsverfahren heraus Abstriche von den IFD- Wunschvorstellungen bekannt werden, drohen Kursrückschläge. Das Reit-Gesetz bis zum Jahreswechsel durch die Gremien zu pauken, gilt ohnehin als sehr ehrgeizig. Kommt es zu Verzögerungen, schlägt auch das auf die Kurse durch.

Ist das Gesetz dann da, kommt es darauf an, dass die institutionellen Anleger, allen voran die Versicherer, den Köder auch schlucken. Doch die könnten womöglich wählerisch sein. Wenn sie deutsche Reits, wie vorgesehen, in ihre Immobilienquote einrechnen dürfen, dann wird ihnen dies für ausländische Reits womöglich nicht zu verwehren sein.

Die EU-Nachbarn bieten allerdings ein wesentlich größeres Potenzial. Die drei deutschen Kandidaten, einzige Vertreter des Landes im rund 70 Werte umfassenden europäischen Immobilienindex Epra, kommen zusammen auf eine Marktkapitalisierung von 2,9 Mrd. Euro. Die vier bereits in Reits konvertierten französischen Epra-Vertreter repräsentieren dagegen 14 Mrd. Euro Marktwert. Und wenn Großbritannien wie Deutschland zum Jahreswechsel Reits ermöglicht, stehen den drei deutschen Aspiraten dort zehn Mal so viele Kandidaten, mit der vierzehnfachen Marktkapitalisierung gegenüber.

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