Offene Immobilienfonds sollten Gebäude unter dem Verkehrswert verkaufen dürfen: Die Leichen bleiben im Keller

Offene Immobilienfonds sollten Gebäude unter dem Verkehrswert verkaufen dürfen
Die Leichen bleiben im Keller

Für Anleger offener Immobilienfonds gibt es wieder gute Nachrichten. Gestern meldete die DB Real Estate den Verkauf zweier Einkaufszentren aus dem Bestand des Fonds Grundbesitz-Invest – dem Vernehmen nach zu Preisen über dem Verkehrswert.

DÜSSELDORF. Tags zuvor beglückte die Deka Immobilien Investment die Anleger mit der Nachricht, der Deka-Immobilien Fonds habe zwei Objekte in Großbritannien mit Gewinn verkauft. Der Preis für beide liegt nicht nur über dem vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert. Er übertrifft auch noch den Wertansatz in einem von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht veranlassten externen Gutachten um 120 Mill. Euro. Das freut nicht nur die Anleger sondern auch den Interessenverband der Sachverständigen BIIS.

Dass über dem Verkehrswert verkauft wurde, stellt nicht nur die externen Gutachter in ein schlechtes Licht. Es straft auf den ersten Blick auch die Kritiker Lügen, die den Gutachtern seit Monaten unterstellen, sie würden zu hoch bewerten. Der Anleger fragt sich nun, welchen Wertansätzen er noch trauen soll und lernt daraus: Der Markt liefert die einzige realistische Bewertung.

Nur: Die Marktbewertung sieht das Konstrukt offene Immobilienfonds nicht vor. Folglich kann der Preis, zu dem er Fondsanteile kauft auch nicht realistisch sein. Nun könnten Anleger glauben, die Werte würden künftig näher an die Marktpreise heranrücken, weil die Fonds mehr Immobilien denn je verkaufen und die Preise in die Anteilswertberechnungen einfließen. Ein Irrtum: Die Fonds dürfen nur zu Preisen verkaufen, die mindestens den vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert erreichen. So besteht die Gefahr, dass gering rentierende Fonds gerade die guten Objekte mit Gewinn abstoßen, um sich aus dem Renditeloch zu befreien. Die Leichen bleiben zwangsläufig im Keller. Es ist kein Zufall, dass der Deka-Immobilien Fonds gegen die Strategie, den Auslandsanteil zu erhöhen, Objekte in Großbritannien verkauft.

Eine Freigabe von Verkäufen zu Preisen unter Verkehrswert würde die Bewertungen realistischer machen und die Umschichtung der Portfolios erleichtern. Das Argument, der Anleger wäre dann nicht mehr vor plötzlichen Vermögensverlusten geschützt, ist Augenwischerei. Ein solcher Verlust tritt auch ein, wenn Immobilien außerplanmäßig von den Sachverständigen abgewertet werden, wie kürzlich bei Fonds der Difa geschehen.

Für den Fonds-Vertrieb hätte die Freigabe allerdings einen Nachteil: Das Märchen von der allzeit verlustfreien Geldanlage offener Immobilienfonds wäre als solches entlarvt.

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