Schmerzhafte Anpassung bei Immobilienfonds
Gefahrenherd

Die Krise bei offenen Immobilienfonds begann am 31. August um 17 Uhr. Zu dieser Stunde gab die Investmentgesellschaft der Sparkassen, die Dekabank, die Trennung von Geschäftsführer Michael Koch wegen des Verdachts von Unregelmäßigkeiten bekannt. Von da an machte der Frankfurter Immobilienskandal Schlagzeilen.

Korrupte Manager hatten sich an Schmiergeldern bei Objektankäufen in Millionenhöhe bereichert. Ein derartiger Schlag ist Gift für eine Branche, wo neben der Rendite vor allem die Sicherheit bei der Anlage zählt. Sicherheit, die auch die konjunkturelle Entwicklung hier nicht mehr bietet.

Anleger ziehen deshalb Milliarden aus Immobilienfonds mit Konzentration in Deutschland ab und zeigen damit das richtige Gespür. Sie sollten misstrauisch bleiben. Der Grund: Trotz aller Sonntagsreden über eine Trendwende am deutschen Immobilienmarkt, wie sie etwa auf der eben zu Ende gegangenen Messe Expo Real in München zu hören waren, liegt der heimische Immobilienmarkt darnieder. Er wird von sinkenden Büromieten, steigenden Leerständen, deutlich längeren Vermarktungszeiten und einem mäßigen Neuvermietungsgeschäft geprägt. Auch die Banken halten sich als gebrannte Kinder bei der Vergabe von Immobilienkrediten zur Finanzierung zurück.

Es geht damit eine Erfolgsgeschichte zu Ende, die es lange Zeit in sich hatte. Seit 1959 hatten offene Immobilienfonds in keinem Jahr Verluste gemacht und im Durchschnitt in den vergangenen fünf Jahren Renditen von fünf bis sechs Prozent erzielt. 40 Mrd. Euro investierten die Anleger seit 2001 in die rund 20 in Deutschland angebotenen offenen Immobilienfonds. Aus, vorbei, Vergangenheit. Heute fällt die Rendite der offenen Immobilienfonds; die Anleger schauen sich zu Recht nach anderen, alternativen Anlagemöglichkeiten um.

Einer der Leidtragenden der Entwicklung ist der Deka-Immobilienfonds der Sparkassengruppe, eines der Flaggschiffe der Branche, der im laufenden Jahr mit einem Mittelabfluss von über 1,2 Mrd. Euro zu kämpfen hat. Ähnlich sieht es beim Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank und dem Difa-Fonds Nr. 1 der Volks- und Raiffeisenbanken aus. Sollte sich die Entwicklung weiter verstärken, droht der gesamten Branche ein ernsthaftes Ertrags- und Liquiditätsproblem. Denn Büros und Geschäfte, in die die Fonds investieren, sind in der augenblicklichen Lage nur schwer und mit deutlichen Abschlägen zu verkaufen.

Das erstaunt nicht: Allein in der Bankenmetropole Frankfurt stehen rund 16 Prozent der Büroflächen leer. Angesichts der Stimmung in der Wirtschaft und der tatsächlichen konjunkturellen Lage ist hier keine Besserung in Sicht. Zudem bremst eine dreistellige Milliardensumme an notleidenden Hypothekenkrediten in den Büchern der Banken eine Erholung. Ein Teil davon wird zu Zwangsversteigerungen der Objekte führen, was den Preis drücken wird. Auch die zurückgehende Bevölkerung wirkt als Bremse.

Wer in dieser Situation auf international ausgerichtete Immobilienfonds setzt, spielt mit dem Feuer. Zwar stehen sie in der Gunst deutscher Anleger noch weit oben und die erzielte Rendite ist deutlich besser. Allerdings haben sich hier Blasen aufgebaut, aus denen die Luft entweichen muss. So hat der Internationale Währungsfonds (IWF) jetzt vor einer Überhitzung der Immobilienmärkte gewarnt, von der nur in Deutschland, Österreich und Portugal nicht die Rede sein kann. Es besteht die Gefahr, dass es nach dem weitgehend globalen Preisanstieg auch zu einem ebenso synchron verlaufenden Niedergang kommt. Schließlich sind die Immobilienpreise seit 1997 in Irland, Großbritannien, Spanien, Australien, den Niederlanden und Schweden um über 50 Prozent gestiegen. Das kann so nicht weitergehen und ist nicht nur von der Dauer und der Höhe ungerechtfertigt, sondern auch mit der wirtschaftlichen Entwicklung nicht zu begründen.

Robert Landgraf
Robert Landgraf
Handelsblatt / Chefkorrespondent Finanzmärkte
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