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Bauen oder kaufen: Wie Familien die Finanzierung stemmen

Wie sollen Familien bei der Baufinanzierung vorgehen? Wie viel Eigenkapital ist notwendig? Welches Darlehen ist am sinnvollsten? Wie hoch sollte die Tilgung sein? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Ratgeber Immobilien

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Wie viel Eigenkapital ist Pflicht?

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Inzwischen werden auch in Deutschland Kredite mit einer Beleihungsgrenze von hundert Prozent und mehr angeboten. Doch Vorsicht: Damit die Finanzierung nicht zu teuer wird, ist Eigenkapital notwendig. Als Faustregel gilt: Bei einem Hauspreis von 250.000 Euro sollten Kreditnehmer möglichst 50.000 Euro mitbringen. Das entspricht einer Beleihung von 80 Prozent. Ansonsten kann sich der Kredit deutlich verteuern.

Wer weniger Eigenkapital mitbringt, muss mit kräftigen Zinsaufschlägen rechnen. Für einen Kreditanteil von 90 Prozent des Kaufpreises verlangen einige Anbieter etwa Aufschläge von mehr als 0,5 Prozentpunkten für das Gesamtdarlehen. Schuldenquoten von hundert Prozent kosten oft mehr als einen Prozentpunkt zusätzlich.

Die Auswirkungen solcher Zinsdifferenzen sind gravierend: Bei einem Kredit über 200.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung läppern sich die Mehrkosten gegenüber einem Kredit, der um 0,5 Prozentpunkte teurer ist, über die Jahre auf insgesamt 10.000 Euro. Wer ein Prozent mehr Zins bezahlt, kommt auf rund 20.000 Euro.

Wie können sich Käufer langfristig niedrige Zinsen sichern?

Derzeit sind Baugeldzinsen in einem historischen Tief. Wer langfristig mit steigenden Zinsen rechnet oder klar kalkulieren will, sollte die Sätze über möglichst lange Zeiträume festschreiben. Ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren verteuert sich gegenüber den meist angebotenen Krediten mit zehnjähriger Zinsbindung jedoch um 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte.

Auch bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Möglichkeit von Sondertilgungen von jährlich bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ist bei fast allen Anbietern mittlerweile gratis und reicht bei Familien häufig aus. Denn Eltern müssen neben der persönlichen Altersvorsorge für die Ausbildung der Kinder sparen und Rücklagen für spätere Modernisierungen bilden.

Welche Zinsbindung ist optimal?

Die meisten Institute bieten Zinsbindungsfristen zwischen zwei und zehn Jahren an, bei Hypothekenbanken sind auch Verträge mit 20-jähriger Laufzeit zu haben. Innerhalb dieser Spanne bestimmt der Darlehenskunde selbst, wie lange er den aktuellen Zins festschreiben will. Die Entscheidung ist nicht immer leicht, weil sie von vielen Faktoren abhängt, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht ersichtlich sind und sich aus der persönlichen und beruflichen Situation ergeben.

Der wichtigste Faktor ist das aktuelle Zinsniveau. Bietet der Markt Konditionen, die, wie im Moment, unter dem langfristigen Durchschnittszinssatz von rund sieben Prozent liegen, so sollte der Zins langfristig festgeschrieben werden. 15 bis 20 Jahre Zinsbindung sind aktuell möglich. Dies ist momentan der Fall, die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem extrem niedrigen Niveau.

Es ist riskant, auf einen weiteren Zinsrückgang in einigen Jahren zu spekulieren. Die lange Festschreibung führt zwar zu einem leicht erhöhten Zins, doch erkaufen sich Hypothekenkunden damit die Sicherheit bei einer Zinswende. Wer sich nur kurzfristig bindet oder sich für einen variablen Zins entscheidet, der läuft Gefahr, möglicherweise in einigen Jahren eine deutlich gestiegene Belastung verkraften zu müssen.

Grundsätzlich gilt: Darlehen mit Zinsbindung können erst zum Ende der Festschreibung abgelöst werden. Allerdings hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Frist zu kündigen (§ 489 BGB).

Wann lohnt ein Darlehen zum variablen Zins?

Hier können Kreditgeber den Darlehenszins jeweils den jeweiligen Marktbedingungen anpassen. Diese variablen Darlehen sind in der Regel mit einer dreimonatigen Frist kündbar. Sollte der Marktzins also sinken, brauchen Kunden den Vertrag nur zu kündigen und können einen neuen Vertrag mit einem festen Zins vereinbaren. Nicht nur in Zeiten steigender Zinsen ist von diesem Modell für Normalkunden eher abzuraten. Bei flexiblen Darlehen sind die Finanzierungskosten unberechenbar und gelten als riskant.

Generell gilt: Interessierte sollten darauf achten, dass der Darlehenszins tatsächlich an einen Kreditzins wie den Euribor gekoppelt ist, um nicht vor der Situation zu stehen, dass die Bank steigende Zinsen sofort weitergibt, bei fallenden jedoch verzögert oder gar nicht reagiert.

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