Was ist, wenn das Objekt längere Zeit leer steht?
Wer ein Mietobjekt kauft oder umfangreich saniert, erzielt in der Regel steuerliche Verluste. Diese Verluste können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und durchaus zu stattlichen Steuerersparnissen führen. Wenn das Objekt leer steht, erhöhen sich die negativen Einkünfte zwangsläufig. Bei längerfristigem Leerstand ist allerdings Vorsicht geboten, sonst streicht der Fiskus die Verlustverrechnung.
Wer ein Wohn- oder Gewerbeobjekt vermietet, kann die sogenannten Anlaufverluste in der Regel steuerlich geltend machen. Diese Verluste entstehen deshalb, weil die Abschreibungen und die anfangs relativ hohen Schuldzinsen die Vermietungseinkünfte in den meisten Fällen deutlich übersteigen.
Weil man aber Leerstände, zum Beispiel bei Renovierungsphasen aus Anlass von Mieterwechseln, nie ausschließen kann, erkennen die Finanzämter normalerweise auch die daraus resultierenden Verluste an. Dabei muss klar sein, dass der Eigentümer weiterhin die Absicht hat, das Objekt zu vermieten. Je länger ein Leerstand andauert, desto misstrauischer wird das Finanzamt. Irgendwann kommt der Tag, an dem es unterstellt, dass gar keine Gewinnerzielungsabsicht mehr vorliegt - das Mietobjekt wird dann steuerrechtlich zur reinen Privatsache erklärt. Kosten kann man dann nicht mehr abziehen. Es ist also wichtig, die Vermietungsbemühungen ernsthaft und nachhaltig zu dokumentieren.
Entsprechende Makleraufträge, Zeitungsannoncen oder Internetangebote sollten aufbewahrt und gesammelt werden. Doch auch das ist dem kritischen Fiskus mitunter nicht genug: Wenn ein Vermieter über viele Jahre untätig bleibt, spricht das auch nach Ansicht des Bundesfinanzhofs gegen eine fortbestehende Absicht, Einkünfte zu erzielen (Az.: IX R 54/08). In diesem Streitfall hatte das Finanzamt die Verluste eines Vermieters für mehrere seit 1976 durchgängig leer stehende Wohnungen im Jahr 2003 nicht mehr anerkannt. Das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss waren allerdings die ganze Zeit gewerblich vermietet.
Weniger geduldige Finanzämter warten nicht 25 Jahre ab, bevor sie Verluste aus leer stehenden Objekten nicht mehr anerkennen. Wenn für eine Immobilie im aktuellen Zustand also offenkundig kein Markt mehr besteht, kann es auch aus rein steuerlicher Sicht vernünftig sein, durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen zu optimieren. Dass Gerichte und Finanzämter gerade bei Abschreibungsobjekten keinen Spaß verstehen, unterstrich unlängst auch das Finanzgericht München: Es urteilte, dass es nicht ausreicht, leer stehende Wohnungen regelmäßig anzupreisen, um den Steuerbonus zu behalten (Az.: 1 K 845/09).
Bei rechtskräftigen Bescheiden für frühere Jahre darf der Fiskus allerdings bereits gewährte Steuererstattungen nicht mehr zurückverlangen.
