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Gewährleistungen und Mängel: Was Mieter über Mietminderungen wissen müssen

Mängel an der Immobilie können zur Mietminderung führen, allerdings muss der Mieter bestimmte Dinge beachten. Ein Abschlag ist auch berechtigt, wenn nicht ausreichend geheizt wird, im Extremfalls sogar um 100 Prozent.

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Wann darf der Mieter die Miete mindern lassen?

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Für Mängel an der Immobilie ist der Vermieter zuständig. Doch der Mieter muss den Vermieter auf den Schaden hinweisen. Reagiert der Vermieter nicht darauf, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Mängel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen lassen oder die Miete mindern lassen. Die Mietminderung kann beim Auftreten eines Mangels verfügt werden unabhängig davon, ob der Vermieter diesen Mangel zu vertreten hat oder nicht.

Kein Recht auf Minderung hat der Mieter, wenn er den Vertrag in Kenntnis des Mangels abgeschlossen hat oder wenn er seine Miete trotz des Mangels sechs Monate vorbehaltlos überwiesen hat. Gleiches gilt, wenn er den Mangel selbst zu vertreten hat.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war, der Vermieter den Mangel selbst zu vertreten hat oder er mit der Beseitigung in Verzug gerät. Auch der Mieter kann schadensersatzpflichtig werden, allerdings muss er niemals für die Abnutzung aufkommen, die mit dem Wohnen einhergeht.

Wann und wie viel muss geheizt werden?

Grundsätzlich müssen Vermieter dafür sorgen, dass vertraglich festgelegte Mindesttemperaturen auch tatsächlich in der Wohnung erreicht werden. Wird nicht ausreichend geheizt oder die Anlage erst gar nicht eingeschaltet, ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, die im Extremfall hundert Prozent betragen kann.

Eine Raumtemperatur von weniger als 18 Grad ist Mietern nicht zuzumuten. Quelle: ap
Eine Raumtemperatur von weniger als 18 Grad ist Mietern nicht zuzumuten. Quelle: ap

Da es keine gesetzliche Regelung zur Dauer der Heizperiode gibt, kommt es vor allem darauf an, was im Mietvertrag steht. Fehlt eine Regelung, sollten sich Mieter und Vermieter eine ganz einfache Regel merken: Bei 18 Grad hört der Spaß auf. Als Heizperiode gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April. In dieser Zeit müssen Mietwohnungen tagsüber auf mindestens 20 Grad Celsius geheizt werden können. Allerdings muss die Temperatur nicht durchgehend so hoch sein.

Laut Amtsgericht Hamburg kommt der Eigentümer seiner Heizpflicht nach, wenn er von 7 bis 23 Uhr für Wärme sorgt. In der Zeit zwischen 24 und 6 Uhr kann er die Heizung wieder so weit drosseln, dass in den Wohnräumen eine Mindesttemperatur von 16 Grad Celsius gewährleistet ist. Nachts müssen mindestens 18 Grad erreicht werden, entschieden dagegen Richter des Berliner Landgerichts.

Auch außerhalb der Heizperiode ist es dem Mieter nicht zuzumuten, an sehr kalten Sommertagen zu frieren. So muss der Besitzer spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auf unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält.

Auch Mieter haben die Pflicht zu heizen

Mieter sind generell verpflichtet, die Wohnung im Winter zumindest mäßig zu heizen. Nichtheizer riskieren die Kündigung, denn bei einer unbeheizten Unterkunft besteht die Gefahr von Frost- oder Schimmelschäden, urteilte das Landgericht Hagen (Az.: 10 S 163/07). Damit verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich. Eine Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts sogar dann rechtens, wenn es noch gar kein Schaden entstanden ist. Entscheidend für die Pflichtverletzung als Kündigungsgrund im konkreten Fall war: Der Vermieter hatte den Mieter, der überwiegend bei seiner Lebensgefährtin wohnte, bereits schriftlich ermahnt, regelmäßig zu heizen. Der Mieter änderte jedoch sein Verhalten nicht.

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