Was ist bei Mieterhöhungen zu beachten?

Mieterhöhungen sind an die strengen Regelungen des MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe) gebunden. Denn eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, mit der beide Seiten einverstanden sein müssen. Der Vermieter muss sein Vorhaben dem Mieter schriftlich mitteilen und begründen. Danach ist er auf die Zustimmung des Mieters angewiesen, wobei der Mieter eine zweimonatige Frist zum Überlegen hat. Stimmt er zu, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens fällig. Stimmt der Mieter nicht zu, kann er bis Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung kündigen. Der Vermieter kann zudem bei Nicht- oder nur eingeschränkter Zustimmung innerhalb von zwei Monaten auf Zustimmung klagen.

Ein Mieter kann einen Mietaufschlag nur verhindern, wenn die neue Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Andernfalls ist er zur Zustimmung verpflichtet. Sein Einverständnis gilt bereits dann als erfolgt, wenn er zweimal hintereinander die erhöhte Miete zahlt (AG Berlin-Schöneberg, Az.: 6 C 280/09). Ob eine Mieterhöhung angemessen ist, verrät der örtliche Mietspiegel. Hier werden die Preise genannt, die für vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren am Markt gezahlt wurden.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er zudem zwei Regeln beachten: Vor der Erhöhung muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, und sie darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

Was gilt bei Mieterhöhung wegen Modernisierung?

Generell braucht jede Mieterhöhung einen Grund wie etwa die Erhöhung nach einer Modernisierung. Modernisierungs-Mieterhöhungen bis zur Höhe von elf Prozent der Jahresmiete sind erlaubt, wenn die Maßnahmen zu Einsparungen von Energie und Wasser führen. Der Vermieter muss dafür laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 47/05) die Modernisierung so erläutern, dass der Mieter einen Vergleich anstellen und den Energiespareffekt beurteilen kann. Nicht als Modernisierung gelten Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden oder reine Instandhaltungen.

Auch bei Mieterhöhungen ach Modernisierungsarbeiten ist das Einverständnis des Mieters erforderlich. Er kann den Aufschlag jedoch nur verhindern, wenn die neue Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Andernfalls ist er zur Zustimmung verpflichtet. Auch hier gilt: Sein Einverständnis ist erfolgt, wenn er zweimal hintereinander die erhöhte Miete zahlt (AG Berlin-Schöneberg, Az.: 6 C 280/09). Zudem muss die Miete vor der Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, und sie darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.