Was muss im Vertrag geregelt sein und wo gibt es Vorlagen?
Rechte, Pflichten, Kaution, Miethöhe: Diese Punkte sind im Mietvertrag verankert. Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr gelten soll, muss schriftlich geschlossen werden. Ein schriftlicher Mietvertrag muss mindestens folgende Daten enthalten: die Namen der Vertragsparteien, die Bezeichnung des Hauses oder der Wohnung (Anschrift, Stock, Lage), die Höhe des Mietzinses und den Beginn des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag muss von beiden Parteien unterschrieben werden.
Oft werden für die Vermietung von Wohnungen vorformulierte Verträge verwendet. Dies hat den Vorteil, dass hier aktuelle Gesetzesänderungen berücksichtigt sind. Unter www.vermieterverein.de können sich Vermieter entsprechende Vordrucke herunterladen. Je nach Laufzeit und Miethöhe gibt es unterschiedliche Formen von Mietverträgen.
Bei einem unbefristeten Vertrage, der, wie der Name schon sagt, auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Der Zeitmietvertrag wird für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen und ist während der Laufzeit nur schwer kündbar. Zulässig sind diese Verträge nur als begründete Zeitverträge. Der Vermieter muss also nach der Laufzeit beispielsweise Eigenbedarf anmelden oder eine größere Sanierungen durchführen wollen. Beim Staffelmietvertrag steigt die Miete nach einem fest vereinbarten Schema. Dabei muss zwischen den Mieterhöhungen stets ein Jahr liegen.
Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?
Grundsätzlich sind mehrere Berechnungsmöglichkeiten anwendbar. So wurde zwar anno 2004 die Wohnflächenverordnung (WOFIV) eingeführt. Sie gilt aber nur verbindlich für geförderte Wohnungen. Daneben bleiben die Normen DIN 277 und DIN 283 gültig. Bei allen drei Varianten zählen Keller, Garagen, Treppenhäuser und Abstellräume außerhalb der Wohnung nicht zur Wohnfläche. Küche, Bad, WC, Flur, Abstellräume innerhalb der Wohnung und beheizte Wintergärten zählen hingegen voll. Bei der DIN 277 gehen zudem Balkon und Terrassen vollständig in die Flächenberechnung ein, bei WOFIV zählen sie in der Regel zu 25 Prozent.
Ein nicht beheizter Wintergarten wird mit bis zu 50 Prozent angerechnet. Säulen, Schornsteine und Mauervorsprünge, die höher sind als 1,50 und deren Grundfläche mehr als 0,1 Meter betragen, sind von der Wohnfläche abzuziehen. Dachschrägen bis zu einer Höhe von einem Meter zählen nach WOFIV nicht zur Wohnfläche. Zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen sie zu 50 Prozent. Auch hier sind die DIN-Normen weniger streng.
Unterm Strich ergeben sich nach den Bestimmungen der WOFIV vor allem für das Dachgeschoss größere Flächen. Steht im Vertrag nicht, wie die Fläche zu bemessen ist, gilt WOFIV. Das Problem: Liegt die vom Vermieter angegebene Fläche um mehr als zehn Prozent unter der tatsächlichen Fläche, kann der Mieter die Miete und die anteiligen Betriebskosten entsprechend kürzen. Das zeigt ein Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 244/08, außerdem Az.: VIII ZR 142/08)) Hier stand im Mietvertrag: "Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 Quadratmeter". Dies war die Grundfläche der Dachgeschosswohnung, die aber wegen der Dachschrägen nur über eine tatsächliche Wohnfläche von rund 54,3 Quadratmetern verfügte. Die Wohnung war also tatsächlich rund 13 Prozent kleiner, als der Mieter erwarten durfte. Der Mieter konnte einen Teil der Miete zurückfordern.
