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Schönheitsreparaturen: Wer wann renovieren muss

Beim Auszug müssen Mieter nicht grundsätzlich renovieren. Aber: Zusatzvereinbarungen im Übernahmeprotokoll sind wirksam. Eine Übersicht, was sein muss und was nicht.

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Laut Gesetz ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Die Verpflichtung dazu kann aber im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Entsprechende Vertragsklauseln dürfen den Mieter aber auch nicht zu stark belasten, ansonsten sind die Vereinbarungen unwirksam. So legte der Bundesgerichtshof bereits 2004 fest: Renovierungsklauseln in Mietverträgen mit starren Fristenplänen sind unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss überhaupt nicht malen und tapezieren (Az.: VIII ZR 361/03). Auch Endrenovierungsklauseln, wie sie in Vordrucken von Standardmietvertägen bis dahin häufig anzutreffen waren, erklärte der BGH für null und nichtig. Auch Vorgaben bei der Farbwahl machen viele Vertragsklauseln ungültig. Und selbst für die schnelle Abnutzung der Wohnung durch exzessives Rauchen muss der Mieter im Falle einer ungültigen Renovierungsklausel nicht aufkommen.

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Andererseits sind Zusatzvereinbarungen im Übernahmeprotokoll, wonach der Mieter zur Endrenovierung verpflichtet wird, gültig (Az.: VIII ZR 71/08). Ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht starr, sondern flexibel, weil sie vom Mieter nach Fristablauf nur dann Malerarbeiten verlangt, wenn diese auch tatsächlich nötig sind, so bleibt diese Klausel wirksam (Az.: VIII ZR 224/07).

Renovierungsarbeiten: Selbst beim Auszug muss der Mieter nicht zwingend zu Pinsel und Farbeimer greifen. Quelle: ap
Renovierungsarbeiten: Selbst beim Auszug muss der Mieter nicht zwingend zu Pinsel und Farbeimer greifen. Quelle: ap

Vorsicht gilt auch bei Farbwahl: Zwar kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter bei fälligen Malerarbeiten während der Mietzeit bestimmte Farbtöne verwendet. Doch zum Ende der Mietzeit darf er verlangen, dass lackierte Türen und gestrichene Wände in hellen, neutralen Farbtönen zurückgegeben werden, da kräftige Signalfarben eine Weitervermietung erschweren würden.

Im konkreten Fall sollte eine Mieterin per Vertrag verpflichtet werden, Tür- und Fensterrahmen "nur weiß" zu lackieren. Weil sich die Frau nicht daran hielt, verlangte die Vermieterin beim Auszug Schadensersatz. Auch Regelungen, wie der Mieter ist verpflichtet, Wände und Oberdecken zu weißen (BGH VIII ZR 344/08) oder der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen (BGH VIII ZR 199/06), erachten die obersten deutschen Richter für unwirksam.

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