Wer in einer älteren Immobilie die zugigen Holzfenster gegen moderne Iso-Fenster tauscht, neue Wasserleitungen legt und in die verbesserte Dämmung der Außenwände investiert, kann zwar diese Kosten nicht direkt auf die Mieten umlegen, aber er kann sich einen Teil der Investitionen über die Werbungskosten zurückholen. Das funktioniert aber nicht, wenn die umfassende Sanierung zeitlich eng mit dem Immobilienerwerb zusammenfällt: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises investiert, kann nicht sofort abschreiben, sondern muss die Verrechnung bei Bauten, die nach 1925 entstanden sind, über 50 Jahre verteilen.

Was gilt es bei Modernisierungskosten zu beachten?

Bei der steuerlichen Behandlung von Modernisierungsarbeiten sind die Ausgaben entweder sofort absetzbar oder sie werden den Herstellungskosten des Gebäudes zugeschlagen.  Dann sind Investitionen in Raten über 50 Jahre abzuschreiben. Lukrativer ist der schnelle Steuerabzug, der vor allem Spitzenverdienern bereits im Folgejahr eine satte Steuererstattung bescheren kann.

Auch in diesem Fall gilt: Gute Planung ist die halbe Miete. Denn Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf anfallen, dürfen höchstens 15 Prozent der Anschaffungskosten ausmachen – fürs Gebäude, ohne Grundstück. Wird dieser Wert überschritten, muss langfristig abgeschrieben werden.

Es gilt also, vor dem Kauf eines entsprechenden Objekts den Renovierungsstau möglichst genau einzuschätzen. Unter dieses 15-Prozent-Limit fallen nicht die Kosten für regelmäßig anfallende Instandsetzungen.

Um den für Spitzenverdiener günstigeren Sofortabzug zu sichern, muss allerdings eine Vorgabe beachtet werden, die die Bausubstanz betrifft: Wenn mindestens drei von vier Kernbereichen des Hauses, dies sind Elektro-, Heizungs- und Sanitäranlagen sowie die Fenster, rundum erneuert werden, ist die langfristige Abschreibung vorgeschrieben. Dabei spielt es keine Rolle, wann eine solche Sanierung erfolgt.

So stellten die Ausgaben für den Umbau eines Großraumbüros in vier Einzelbüros unter Verwendung von Rigips-Ständerwerk und Anpassung der Elektroinstallationen sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen und nicht Herstellungskosten dar (BFH, Az.: IX R 39/05; IX R 28/07). Nach Ansicht der Richter muss in solchen Fällen insbesondere geprüft werden, ob eine Wesensänderung vorliegt, die Nutzfläche vergrößert oder ob der Standard des Objektes deutlich angehoben wurde. Auch die Wiederherstellung eines bereits vorhandenen, aber unbrauchbar gewordenen Wirtschaftsguts kann zu Herstellungskosten und damit zu einer lang laufenden Abschreibung führen.