Was ist, wenn man zuerst renovieren und dann vermieten möchte?
Investitionen in Renovierungen und Modernisierungen, die man tätigt, weil man zukünftig vermieten möchte, kann man generell als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen – sollte man meinen. Doch hier ist Vorsicht geboten, ebenso wie eine genaue zeitliche Planung: Wer etwa renoviert, während er selber noch im Vermietungsobjekt wohnt, riskiert den Steuervorteil zu verlieren.
Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH, Az.: IX R 51/08) sind während der sogenannten Selbstnutzungsphase getätigte Instandsetzungsaufwendungen grundsätzlich keine vorab entstandenen Werbungskosten im Hinblick auf eine künftige Vermietung. Unter rein steuerlichen Gesichtspunkten ist es daher am sinnvollsten, wenn man ein Objekt erst renoviert, nachdem man ausgezogen ist.
Im umgekehrten Fall stellt sich die Sache wesentlich einfacher dar: Wer während der Vermietungszeit und vor einer geplanten Selbstnutzung renovieren oder instand setzen lässt, kann seine Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten abziehen.
Das Problem dabei: Der Mieter kann das Objekt in Zeiten umfangreicher Renovierungsmaßnahmen nur eingeschränkt nutzen und der Vermieter erzielen womöglich eine geringere Miete, falls der Mieter überhaupt mit den Arbeiten einverstanden ist.
Was gilt es zu beachten, wenn Mieter renovieren?
Auch Mieter können eine Steuerermäßigung für Reparaturen und haushaltsnahe Dienstleistungen in Höhe von 20 Prozent der Ausgaben – ausschließlich der Arbeitslohn, nicht das Material – in Anspruch nehmen. Dafür können sie Elektro-, Fliesen-, Sanitär- und Malerarbeiten durchführen lassen.
Doch was ist, wenn man zum Zeitpunkt der Renovierung noch nicht in der Wohnung lebt? Die Handwerkerleistungen gehören dennoch zu den begünstigten Dienstleistungen. Sofern Sie also beabsichtigen, die auf Vordermann gebrachte Wohnung anschließend selbst zu nutzen, können Sie die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Höhe von 20 Prozent erhalten. Sie ist auf einen Gesamtwert von 6.000 Euro begrenzt. Die Steuerersparnis beträgt damit maximal 1.200 Euro pro Jahr.
Wichtig dabei: Handwerker per Überweisung bezahlen und auf der Rechnung getrennte Ausweisung von Material und Arbeitslohn beachten, sonst fehlt nachher der korrekte Nachweis fürs Finanzamt.
