Immobilien

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Überblick: Was bei einer Kündigung zu beachten ist

Drei, sechs, neun Monate – b ei einem unbefristeten Mietvertrag gelten feste Kündigungsfristen. Fristlos kündigen können Mieter und Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das Wichtigste auf einen Blick.

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Wie lautet die gesetzliche Regelung?

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Ein unbefristeter Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Hier gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Wollen Vermieter ordentlich kündigen, müssen sie bei einer Wohndauer des Mieters von bis zu fünf Jahren drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate und bei mehr als zehn Jahren zwölf Monate verstreichen lassen. Mieter müssen eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Wie funktioniert das Kündigen bei Eigenbedarf?

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" hat. Dazu zählt grundsätzlich der Eigenbedarf. Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen (Kinder, Enkel, Geschwister oder Eltern) benötigt. Hierfür reicht nicht allein der Wunsch aus, in der eigenen Wohnung zu wohnen, sondern er muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe anführen, beispielsweise die Trennung vom Ehegatten oder ein beruflich notwendiger Umzug.

Vermieter-Falle: Vorgetäuschter Eigenbedarf

Manchmal wird Eigenbedarf vorgetäuscht, weil die Wohnung teurer vermietet oder leer verkauft werden kann. In solchen Fällen müssen Vermieter dem Mieter Schadensersatz zahlen. Anzusetzen ist neben den Umzugskosten auch die Mietdifferenz, sofern für die neue Wohnung eine höhere Miete zu zahlen ist. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn die Eigenbedarfskündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam ist (BGH, Az.: VIII ZR 231/07).

Allerdings erleichtern auch zwei Urteile den Vermietern eine Kündigung aus Eigenbedarfsgründen. In einem Fall kündigte der Vermieter die Wohnung und zog dann doch nicht ein. Vor Gericht unterlag trotzdem der Mieter, der hätte beweisen müssen, dass der Vermieter von Anfang an nicht vorhatte, die Wohnung selbst zu nutzen (BGH, Az.: VIII ZR 368/03). Im verhandelten Fall hatte der Vermieter wesentlich länger renoviert als ursprünglich geplant, gleichzeitig noch eine andere Wohnung im gleichen Haus renoviert und währenddessen geheiratet weswegen letztlich die größere Wohnung die für ihn bessere war.

Ein Vermieter kann außerdem nicht nur für sich selbst, sondern auch für enge Angehörige Eigenbedarf anmelden. Hier weitete der BGH den Personenkreis deutlich aus. So dürfen Vermieter auch kündigen, wenn Nichten, Neffen (Az.: VIII ZR 159/09) oder Schwager (Az.: VIII ZR 247/08) in die Wohnung einziehen sollen.

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