Streitfall des Tages

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Streitfall des Tages: Welche Fallen Immobilienkäufern drohen

Wer zentral wohnen möchte, hat oft ein Problem. Uralte Baupläne drangsalieren Besitzer, die den Bestand sanieren oder neue Häuser planen. Wann es für Hausbesitzer teuer wird und langwieriger Streit mit dem Amt droht..

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres
In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.



Der Fall

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Die Immobilienpreise boomen und besonders Innenstadtlagen sind aktuell begehrt. Was die wenigsten Hauskäufer aber wissen: Wer ins Zentrum zieht, liefert sich aber häufig rigiden Vorgaben aus.

So blockieren Städte etwa Bauherren mit Sinn fürs Energiesparen. So etwa im Kamper Weg im Düsseldorfer Stadtteil Vennhausen. In diesem bürgerlichen Stadtteil säumen Doppel-, Einfamilien- und Reihenhäuser die Straße. Die maximale Gebäudehöhe für dieses Gebiet ist genau festgelegt und zwar so, dass es für Wohnhäuser mit Satteldach gerade reicht.

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In den 60er-Jahren wurde der Bebauungsplan erstellt. Damals rechnete niemand damit, dass Dächer irgendwann einmal mit einer 30-Zentimeter-Dämmschicht gepolstert sein würden. Eine Ausnahmegenehmigung, um das Haus entsprechend höher zu bauen, bekam der Bauherr von der Stadt aber nicht.

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Bis Ende des Jahres müssen viele Haus- und Wohnungsbesitzer ausgesuchte Gebäudeteile sanieren. Weil viele noch nichts von der Dämmpflicht wissen, droht jetzt Streit mit Mietern und Behörden. Wer nicht dämmt, muss zahlen.

Die Relevanz


Die Verdichtung der Wohnbebauung ist Teil einer nachhaltigen Stadtentwicklung im Zuge der Lokalen Agenda 21. Um der zunehmende Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken und die bereits vorhandene Infrastruktur besser zu nutzen, versuchen Städte und Gemeinden, Baulücken in bestehenden Gebieten zu schließen und dort zusätzliche Grundstücke auszuweisen.

Auch Investoren haben die „Nachverdichtung im Bestand“ für sich entdeckt. Der Streit um vor Jahrzehnte aufgesetzte, nicht mehr zeitgemäße Bebauungspläne ist meist vorprogrammiert.

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Die Rechtsgrundlage


Bebauungspläne sind gemeindliche Satzungen, also geltendes Recht. Sie legen verbindlich fest, wie und was in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf – angefangen von der Art der Gebäude, über Größe, Abstand zum Nachbarn bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe. Abweichungen sind nur in begrenzt zulässig und müssen extra beantragt werden. Das Baugesetzbuch (§§ 8 bis 10 BauGB) umreißt Ziel und Zweck von Bebauungsplänen ebenso wie das Aufstellungsverfahren.

Der Bebauungsplan ist ein starkes Instrument, um die Entwicklung von Städten zu steuern. Bauherren, die sich an die Vorgaben halten, gewährt er größtmögliche Rechtssicherheit. Im Umkehrschluss bedeutet das: Klagen von Nachbarn gegen eine Wohnburg, die aber dem Bebauungsplan entspricht, laufen ins Leere.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

  • Lange Bearbeitungszeiten

    Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

  • Bausparverträge

    Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

  • Kreditverhandlungen I

    Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

  • Kreditverhandlungen II

    Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

  • Kreditvermittler

    Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

  • Zinsverhandlungen

    Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Riskant wird es für Bauherren jedoch, wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan existiert. In alten Stadtvierteln kann das leicht vorkommen. In einem solchen „unbeplanten Innenbereichen“ greift § 34 des Baugesetzbuchs. Demnach muss sich ein neues Haus „in die nähere Umgebung einfügen“ und „das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden“. In solchen Fällen muss die zuständige Baubehörde im Einzelfall urteilen.

Unter diesen Paragraf 34 fallen häufig auch „Hinterlieger-Grundstücke“, also Grundstücke mit großem Garten aus der Nachkriegszeit. Sie bergen jede Menge Konfliktpotenzial, warnt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Viele Anrainer fühlen sich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten ein Haus gebaut wird.“ Selbst wenn der Bauherr eine Genehmigung hat, muss er mit gerichtlichen Klagen von Nachbarn rechnen. Und die können den Bau um Monate und Jahre verzögern, wenn nicht sogar verhindern.

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