Die Rechtslage

Grundsätzlich lassen sich Steuerberaterkosten für eine Wertermittlung absetzen. Aber das geht nur, wenn auch steuerpflichtige Einnahmen vorhanden sind. In aller Regel muss also die vom Fachmann beurteilte Wohnung vermietet werden. Dann Lassen sich die Kosten absetzten.

Letztlich können Steuerzahlen die Kosten auch anteilig in Rechnung setzen, wenn, wie im geschilderten Fall, nur ein Teil eines Hauses nicht vermietet wird. Doch dann ist ein Zusammenhang zwischen den jeweiligen Kosten und der Einkunftserzielung festzustellen.

Wenn jedoch die Wertermittlung für einen Rentabilitätsvergleich zwischen der Vermietung und einem möglichen Verkauf gemacht wurde, wird es kritisch. Denn dann stellt sich laut aktueller Rechtsprechung die Frage, für welche der möglichen Lösungen die Wertermittlung Grundlage der Rentabilitätsprüfung sein sollte. Im konkreten Fall wäre nämlich der Verkauf nicht steuerpflichtig gewesen und damit die Kosten nicht absetzbar.

Wäre dagegen die Berechnung rein für die Vermietung gewesen, hätte der Betroffene sie absetzen können. Deswegen durfte der Rentner seine Steuerberaterkosten nicht aufteilen. Es war nämlich nicht klar, ob sie für Verkaufs - oder Vermietungspläne anfielen. So entschieden die Richter des Bundesfinanzhofs den Fall (Az. X B 254/10).

Wäre es nur um die Vermietung gegangen, hätte der Verkäufer die Kosten abziehen können. Auch wenn er klar belegen kann, welche Kosten für die Vermietung anfallen und welche Kosten für die Verkaufsberechnungen anfallen, kann er zumindest dann einen Teil abziehen. Bei einer Gesamtrechnung, wie sie die Gutachter oder Steuerberater erstellen, ist das allerdings schwierig.

Geht es dagegen um Berechnungen eines Käufers und nicht des Verkäufers, kann er die Kosten dafür nur absetzen, wenn er die Immobilie wieder verkauft und der Gewinn steuerpflichtig ist. Wenn der Käufer die ihn interessierende Immobilie später vermietet, kann der die vorherigen Berechnungen für diese Vermietung ebenfalls von der Steuer abziehen.

Es gilt der folgende Grundsatz: Beauftragt der Käufer einer Mietimmobilie vor dem Ankauf einen Sachverständigen, kann er die Kosten hierfür später von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung immer dann abziehen, wenn das Gutachten der Ermittlung der Vermietungschancen diente.

Die Expertin

Anita Käding ist Steuerabteilungsleiterin beim Bund der Steuerzahler Deutschland und zugleich Steuerberaterin und Diplom-Kauffrau (FH). Wenn Immobilienkäufer fragen, was sie Sie alles absetzen können, lautet Kädings Antwort: „Das hängt in erster Linie davon ab, was sie mit der Immobilie vorhaben. Das heißt, ob sie selbst genutzt oder für Zwecke der Einkunftserzielung genutzt wird.“

Will der Käufer die Immobilie selbst nutzen, kann er leider nicht so viel von der Steuer absetzen. Doch laut Käding geht auch hier noch ein wenig: „So können in der Regel Handwerkerleistungen oder so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen steuermindernd geltend gemacht werden.“

Käding rechnet vor: „Wenn beispielsweise das Dach repariert werden muss, wird die Arbeitsleistung der Handwerker steuerlich begünstigt und 20 Prozent von maximal 6.000 Euro können als Steuerbonus die Steuerlast mindern. Das gleiche gilt, wenn nach einem Immobilienerwerb oder Neubau der Garten neu angelegt wird. Wichtig ist jedoch, dass eine Rechnung vorliegt und diese nicht bar bezahlt wird.“

Absetzbar sind zudem alle haushaltsnahen Dienstleistungen. Käding erklärt: „Dazu gehören beispielsweise die Pflege des Gartens oder Reinigen des Haushalts“. Doch eine Sache steht selbst bei bester Steuerstrategie fest: „Die Anschaffungskosten und die Anschaffungsnebenkosten können bei Eigennutzern grundsätzlich nicht steuermindernd geltend gemacht werden“, erklärt die Expertin.

Anders ist es allerdings bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen. Aufwendungen, die getätigt werden, um das Denkmal zu erhalten, werden steuerlich gefördert. Aber auch Umbaumaßnahmen, die aufgrund einer Krankheit oder Behinderung notwendig sind, können unter Umständen als außergewöhnliche Belastungen in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.

Wird die zu kaufende Immobilie dagegen vermietet, sieht es steuerlich deutlich interessanter aus. Käding bringt es auf den Punkt: „ Es können dann alle mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.“ Doch beim Kaufpreis geht es nur gestaffelt. Käding erlärt: „Die Kosten des Erwerbs können nicht auf einmal, sondern nur schrittweise im Rahmen der so genannten Abschreibung die Steuerlast mindern."