Der Fall
Eine 50-Quadratmeter-Wohnung in einem gutbürgerlichen Viertel einer Großstadt. Laut Finanzamt ist sie 73.900 Euro wert. Laut Sachverständigen-Gutachten gerade mal 33.000 Euro.
Ein genauer Blick auf die Eigenheiten der Immobilie macht schnell klar, warum das so ist: Die Wohnung liegt im Erdgeschoss mit Blick auf die Straße. Sie hat kein Bad, die Toilette wird zur Diele hin belüftet. Geduscht wird in der Küche.
Das Finanzamt war jedoch von einem Quadratmeterpreis von 1600 Euro ausgegangen, einem Vergleichsfaktor aus einer Untersuchung mit 20.000 Kauffällen in dieser Region. Individuelle Faktoren wie Ausstattung oder baulicher Zustand blieben außen vor.
Der Experte
„Bei der Berechnung des Verkehrswerts geht das Finanzamt von Standards und Annahmen aus, die den Immobilienmarkt nicht abbilden“, kritisiert Bernhard Bischoff, der beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) den Fachbereich Immobilienbewertung leitet.
Der Berechnung liegt ein starres Schema zugrunde. So beträgt der Liegenschaftszinssatz – ein Wert, der die Rendite beschreibt, der mit einem Grundstück zu erwirtschaften ist – bundesweit einheitlich fünf Prozent für Mietwohngrundstücke. „Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück in Schleswig-Holstein oder mitten in München liegt.“
Eine weitere Fehlerquelle stellt nach Einschätzung Bischoffs der Bodenrichtwert dar. Es ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aus den Kaufpreisen von Grundstücken ermittelt wird. Zuständig für die Ermittlung sind die Gutachterausschüsse von Gemeinden und Landkreisen. Diese Gremien aus ehrenamtlicher Experten führen Kaufpreissammlungen und leiten daraus mindestens alle zwei Jahre einen Bodenrichtwert ab, den das Finanzamt übernimmt. Individuelle Eigenschaften eines Grundstücks kommen nicht zum Tragen. „Und in zwei Jahren“, gibt Bischoff zu bedenken, „kann sich am Immobilienmarkt viel verändern.“
Für das Finanzamt ist dieses standardisierte Verfahren am einfachsten, urteilt Bischoff. Auch wenn der angesetzte Verkehrswert dadurch mal zu hoch oder zu niedrig ausfällt – im Hinblick auf das Steueraufkommen dürfte sich das ausgleichen. Doch so unproblematisch stellt sich das aus Sicht der Erben nicht dar.
Erben können alle, die im Testament bedacht sind. Auch Minderjährige dürfen erben, dann springt aber ein gesetzlicher Vertreter ein. Das sind in der Regel die Eltern. Ohne Testament gilt das gesetzliche Erbrecht.
Ein Nachlassgericht sichert das Erbe nach pflichtgemäßen Ermessen. Gegenstände können versiegelt und Wertpapiere hinterlegt werden. Das Gericht bestellt einen Nachlasspfleger, der das Vermögen absichert und die Erben ermitteln soll. Der Verwalter haftet bei vorsätzlichen oder fahrlässigen Schäden.
In diesem Falle gilt das gesetzliche Erbrecht. Das Gesetz sieht fünf Ordnungen vor: 1. Direkte Abkömmlinge: Ehegatten, eingetragene Lebensgemeinschaften, Kinder, 2. Die Eltern des Verstorbenen, 3. Großeltern und deren Abkömmlinge, 4. Urgroßeltern und deren Abkömmlinge, 5. Ururgroßeltern und deren Abkömmlinge. Jeder Verwandte einer vorherigen Kategorie schließt einen Nachfolger aus. Beispiel: Wenn die Kinder noch leben, gehen die Eltern des Verstorbenen leer aus.
An die Stelle des Verstorbenen treten seine Abkömmlinge. Beispiel: Ein Verstorbener hat zwei Kinder, von denen eines nicht mehr lebt. An die Stelle des verstorbenen Kindes treten dann seine oder ihre Kinder.
Das Erbe wird nach dem Verwandtschaftsgrad aufgeteilt. Beispiel: Wenn der Mann stirbt, erbt seine Frau 50 Prozent. Die beiden Kinder teilen die restlichen 50 Prozent unter sich auf. Bruder und Eltern des Verstorbenen gehen leer aus. Sonderfälle gelten bei einem Ehevertrag mit Gütertrennung.
In vielen Fällen möchte der Erblasser von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Ein Einvernehmen mit den Erben ist nicht nötig, die Verfügungen können jederzeit widerrufen werden. Eine Alternative ist ein Erbvertrag, der nicht widerrufen werden kann. Ein solcher Vertrag kann auch zwischen Erblasser und Erbe geschlossen werden.
Ein per Handschrift eigenhändig verfasstes, unterzeichnetes Testament bedarf keine Testierung durch den Notar. Der Text muss eigenhändig verfasst sein, ein Diktat reicht nicht: Die Handschrift muss erkennbar sein. Die Form muss gewahrt sein: Die Unterschrift muss in der Regel unter dem letzten Satz stehen und Vor- und Zunamen enthalten. Ort und Zeit sind anzugeben, machen das Testament bei Fehlen aber nicht ungültig. Nachträgliche Streichungen oder Radierungen sind wirksam. Wichtig: Der letzte Wille sollte keine Zweifel aufkommen lassen.
Jedem rechtmäßigem Erben steht unabhängig vom Inhalt des Testamentes ein Pflichtteil des Nachlasses zu. Anspruch haben die Familie sowie Kinder, Enkel, Eltern und Ehegatte. Entfernte Verwandte wie Geschwister, Onkel oder Neffen gehen leer aus. Die Erben haften für die Ansprüche der Pflichtteilberechtigten.
Enterbte haben Anspruch auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und folgt aus der Pflichtteilsquote und dem Wert des Nachlasses. Beispiel: Bei drei Erben und einem Enterbten erhalten die drei im Testament bedachten jeweils ein Drittel. Der Pflichtteil des Enterbten beträgt dann ein sechstel, also die Hälfte des gesetzlichen Erbteils von einem Drittel. Den Anteil müssen die Erben zu gleichen Teilen auszahlen.
In einigen Fällen von Kriminalität, etwa bei einer Freiheitsstrafe von einem Jahr oder Bedrohung des Lebens der Abkömmlinge. Auch eine Verletzung der Unterhaltspflicht kann zum Verlust des Pflichtteils führen.
Eine vernüftigeAlternative zum Handeln des Finanzamts sehe ich zurzeit nicht. Dennoch: Gutachten mögen hilfreich sein, aber die Preisbildung des Marktes ersetzen sie nicht. Wer ein Bewertungsproblem hat, sollte eine unverbindliche Verkaufsofferte veröffentlichen, um den Marktpreis seiner Immobilie zu erfahren. Gutachten orientieren sich zu stark am Substanz- und Wiederbeschaffungswert, obwohl die Wiederbeschaffung in weiten Teilen Ostdeutschlands und auch in Teilen der übrigen Flächenländer mangels Nachfrage kein Thema ist. Dort steht Rückbau an, um die Marktzerrüttung zu beenden.
Heute philosophiert der Deutsche Mieterbund über eine "gerechte" Aufteilung der Wärmedämmungskosten zwischen Mietern und Eigentümern und argumentiert mit Begriffen, die in die Betriebswirtschaftslehre nie Eingang finden werden. Dritte konnten schon immer Sachkunde durch Ideologie und Wunschdenken ersetzen. Künftige Erben sollten – frei von emotionalen Betrachtungen – permanent prüfen, ob und unter welchen Voraussetzungen sie das Erbe antreten wollen. Die Übernahme einer ausgelaugten und schuldenbelasteten Immobilie lohnt sich selten. Wärmedämmungsaufwand der nicht vollständig durch Nutzung refinanziert wird, lohnt nicht, sondern subventioniert Unwirtschaftlichkeit aus privatem Arbeitslohn od. Einkommen.
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