Streitfall des Tages

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Streitfall des Tages: Wenn der Hauskauf im letzten Moment scheitert

Die passende Immobilie zu finden, kann sehr schwierig sein. Noch aufwändiger ist es den Kauf vorzubereiten. Welche Rechte Immobilieninteressenten haben, wenn der Verkäufer das Geschäft im letzten Moment platzen lässt.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres
In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

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Der Fall

 

Über ein Jahr haben ein Professor aus Berlin und seine Frau die richtige Immobilie gesucht. Dann, als sie selbst schon nicht mehr daran glaubten, fanden sie das Haus in Berlin-Kladow: 180 Quadratmeter, Baujahr 1976. Kaufpreis: 440.000 Euro. „Wir wussten beide sofort, dass das unser Traumhaus ist“, sagt der Professor.

Dieses Gefühl blieb auch beim zweiten Besuch. Und mit jedem Telefonat mit dem Verkäufer, einer Erbengemeinschaft, war sich das Paar sicherer, den richtigen Schritt zu gehen. Allerdings, so weiß der Professor, sind Immobilien aus den 1970er-Jahren häufig durch Chemikalien belastet. Darum sprach er das Thema bei der Erbengemeinschaft an: Tatsächlich gab es bereits ein Gutachten dazu.

Serie "Streitfall des Tages"

Weil der Berliner mit seiner Frau eine zweijährigen Tochter hat, wollte er auf Nummer Sicher gehen: „Wir wollten ausschließen, dass die Kleine durch Chemikalien im Haus geschädigt wird“, sagt er. Und biss sich zwei Tage durch das Gutachten, so lange, bis er jede Zahl verstand. Danach wurden weiter Papiere zwischen der Erbengemeinschaft und den potenziellen Käufern getauscht, man telefonierte und mailte.

Der Professor holte eine mündliche Finanzierungszusage seiner Bank ein. Schließlich trafen sich die Erben und das Käuferpaar, es gab Kaffee und Kuchen, auf beiden Seiten schien alles bestens zu sein. „Auch der Preis war eigentlich klar“, sagt der Berliner.

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Doch als die Erbengemeinschaft ihm den Zuschlag geben sollte, stockte das Gespräch. Man bräuchte 14 Tage Bedenkzeit, sagten die Verkäufer. Als zwei Wochen um waren, erhielt der Professor lediglich eine kurze Nachricht: Ein Erbe habe sich entschlossen, das Haus selbst zu kaufen und die anderen auszuzahlen. „Wir waren verliebt in dieses Haus“, sagt der Berliner. „Und wir haben viel Zeit investiert. Doch es hat nicht geklappt, und letztendlich wissen wir nicht, warum es nicht zum Verkauf kam.“

Seine Vermutung: Die Erben wollten einen realistischen Markttest machen, und so günstig herausfinden, wie hoch der echte Wert des Hauses liegt.

 

Die wichtigsten Urteile über Schrottimmobilien

  • Überhöhte Provisionen

    Urteil zugunsten der Immobilienkäufer. Es geht um Provisionen. Im dem entschiedenen Fall wurde ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86 Prozent der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Es wurde dann aber in Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15 Prozent Provision erhalten haben. Im Urteil heißt es, dass hier dann eine arglistige Täuschung vorliegt. Die Folge: Der Erwerber kann eine Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts wegen Falschaufklärung verlangen. Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08)

  • Erleichterte Beweisführung

    Ebenfalls ein Urteil zugunsten der Käufer. Die Richter erleichtern hier die Beweisführung. Denn im Urteil heißt es, dass immer dann von einem konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers ausgegangen werden kann, wenn nur eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für sie tätigen Vermittler vorliegt. Es kommt dabei eben nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Der Bank werden die Fehler der Vermittler dann einfach zugerechnet, und sie muss dafür gerade stehen. (Urteil vom 21.09.2010, Az. XI ZR 232/09)

  • Unzulässige Wartezeit

    Auch hier profitieren die Käufer. Es geht um zu lange Annahmefristen. Mehrmonatige Annahmefristen sind nach diesem Urteil unzulässig. Und das hat weit reichende Konsequenzen wohl auch für bereits längst abgeschlossene Verträge. Liegen zwischen Angebot des Käufers und Annahme des Verkäufers mehr als vier Wochen, geht die Annahme des Käufers ins Leere. Ein Vertrag kommt nicht zustande. Alles kann dann wieder rückabgewickelt werden, und der Käufer ist die Schrottimmobilie los. Denn der fehlende Vertragsschluss lässt sich auch nicht durch spätere Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsschreibung heilen. Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.06.2010, Az. V ZR 85/09):

  • Vollmacht anfechten

    Auch hier können Anleger das Schrottimmobilien-Geschäft rückgängig machen. Es geht diesmal um die von den Kunden erteilten Vollmachten. Diese verstoßen gegen das zwischenzeitig abgeschaffte Rechtsberatungsgesetz (jetzt: Rechtsdienstleistungsgesetz). Die Folge ist, dass nicht nur die Vollmacht, sondern damit auch die abgeschlossenen Verträge ungültig sind. Betroffen sind die so genannten "Treuhandfälle". Der Kunde unterschrieb hier nicht selbst den Darlehens- und Kaufvertrag, sondern ein bevollmächtigter Treuhänder/Geschäftsbesorger. Bundesgerichtshof (Urteil v. 20.04.2004, Az. XI ZR 171/03, XI ZR 164/03)

  • Unzulässige Zwangsvollstreckung

    In diesem Urteil wurde eine Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer für unzulässig erklärt. Denn die Bank hatte keinen Anspruch aus dem Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie. Grund: Die Bank hat „institutionell“ mit den Verkäufern der Immobilie zusammen­gearbeitet. Und für die Bank sei erkennbar gewesen, dass der Vermittler die Käufer falsch über die Höhe der Miete aufgeklärt habe. Bei richtiger Aufklärung hätte das Ehepaar nicht gekauft oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05)

  • Erfindungsreiche Vermittler

    Auch hier kann ein Schrottimmobilien-Geschäft wieder rückgängig gemacht werden. Denn die Falschaussagen eines Vermittlers wurden unmittelbar ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet. Von der Bank wurde nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Die Bank hätte prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist. Landesgericht Berlin (Urteil vom 25.06.2010, Az. 4 O 424/09)

Was ein Verkehrswertgutachten kostet

„Das ist gut möglich“, sagt Reiner Braun aus dem Vorstand von Empirica, einem unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Beratungsunternehmen in Berlin. Schließlich koste ein offizielles Gutachten richtig Geld. Nach Auskunft des Verbandes privater Bauherren (VPB) sind Gutachter seit einigen Jahren frei in der Gestaltung ihrer Honorare für ein Wertgutachten.

Dabei spielt in der Regel eine Rolle, welchen Wert die Immobilie hat, aber auch, ob es besonders schwierig ist, den Wert festzustellen. „Erbau, Wegerechte oder ein Reparaturrückstau machen es häufig schwieriger, den Wert einer Immobilie zu schätzen“, sagt Ulrich Schiffler, Diplom-Ingenieur und VPB-Bausachverständiger aus Bremen. Ein Gutachten für ein Haus, das 440.000 Euro wert ist, liege leicht bei 2.500 Euro bis 3.000 Euro.

 

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Die Relevanz

Eine Immobilie zum Kauf anzubieten, und zu schauen, was Interessenten bereit sind zu bezahlen, ist dagegen deutlich günstiger. "Es ist eine praktische Art, den echten Marktpreis einer Immobilie herauszufinden“, sagt Braun, „aber es ist unfair." Allerdings könnte diese Art der Preisbestimmung künftig Schule machen.

Schließlich werden laut Erkenntnis von Empirica bis 2020 2,6 Billionen vererbt werden, davon sind gut 47 Prozent Immobilien. "In den nächsten Jahren werden also sehr viele Häuser und Wohnungen vererbt werden. Und vermutlich wird es durch die vielen Erbschaften auch eine steigende Zahl an Erbengemeinschaften geben", so Braun.

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Erbengemeinschaften seien jedoch häufig komplizierter als Alleinerben, weil alle gemeinsam eine Lösung finden müssten. „Darum ist es wichtig, dass sich ein potenzieller Käufer bei der Erbengemeinschaft rückversichert, dass der Sprecher der Gemeinschaft wirklich im Interesse aller handelt“, rät Gerold Happ von Haus & Grund.

Sonst könne es zu Situationen kommen, in denen einer gegen den Willen anderer einen Verkauf einleite, oder kurz vor Vertragsschluss ein Teil der Erbengemeinschaft aus nicht nachvollziehbaren Gründen einen Rückzieher mache, also ähnlich wie es im Fall des Berliner Professors passiert ist.

 

  • 24.01.2012, 10:10 UhrHausinspektor

    Ob die Annahme, dass die Erbengemeinschaft nur den Wert prüfen wollte, richtig ist, wage ich mal zu bezweifeln. In Erbengemeinschaften sind viele Motivationen vorhanden...
    Wir beraten deutschlandweit im Jahr fast 1000 Käufer vor dem Immobilienkauf und es gibt viele Gründe für das Platzen einer mündlichen Zusage. Der Immobilienkauf (und somit auch der Immobilienverkauf) ist eine weitreichende Entscheidung im Leben, die von allen Seiten gut bedacht werden will. Dabei spielen natürlich auch Emotionen eine Rolle, die u.a. ein Risiko für die Absage eines Notartermins sind.

    Auch Käufer springen häufig vor dem Notartermin noch ab: geplatzte Finanzierung, ein neuer Job, kurzfristige Trennung, Uneinigkeit über das Kaufobjekt, etc... sind nur einige Gründe für einen Rücktritt vor dem Kauf.

    Zum Glück hat der Gesetzgeber den Notar als Instanz beim Immobilienkauf eingesetzt. Ein Rücktritt nach dem Notarvertrag wird dann schon schwieriger und ist dann auch mit erheblichen Kosten verbunden.

    Wer unter Druck eine Immobilie kauft, erkennt häufig erst später die Problem. Gerade aus den genannten Gründen versuchen viele Makler Druck auf den Käufer aufzubauen, der eine schnelle Kaufentscheidung erzwingen soll. Ist der Notarvertrag erst unterschrieben, gibt es selten ein Zurück.

    Vor dem Kauf einer Immobilie macht es auf jeden Fall Sinn, einen unabhängigen Dritten einzusetzen, der einen über den Wert, Mängel, Kosten und Zustand berät, so dass man vorher weiß, was auf einen zukommt. Ein unabhängiger und fachkundiger Gutachter kann dem Laien vor dem Kauf die Augen öffnen und manchmal auch die rosarote Brille von der Nase nehmen.

    So lassen sich Fehlentscheidungen vermeiden. Einen Rücktritt des Verkäufers verhindert dies jedoch nicht und ist immer möglich.

    Mit freundlichen Grüßen

    Jens Gause
    Geschäftsführer
    Der Hausinspektor GmbH
    http://www.der-Hausinspektor.de

  • 23.01.2012, 11:01 UhrAlexander_Solya

    Oben steht unter "Teure Fallen in der Baufinanzierung", daß Baugeld-Vermittler ihre Kunden oft unter Druck setzen und die Annahme eines Angebotes binnen einer kurzen Frist verlangen. Das sei nicht nötig, da das Angebot erst dann verbindlich sei, wenn die Bank die Offerte schickt.
    Diese Aussage ist nachweislich falsch, jedenfalls wenn es um die Höhe des Zinssatzes geht. Ich bin seit über 25 Jahren unabhängiger Finanzierungsmakler und bin ein wenig verwundert, daß eine ebenfalls sehr lange am Markt befindliche FMH die Praxis nicht kennt. Als professioneller Vermittler hat man die Möglichkeit, aktuelle Zinskonditionen je nach Bank zwischen 2 und 10 Tagen zu reservieren. Gerade wenn die Zinsen steigen, muß man seine Kunden darauf hinweisen, daß die aktuelle Kondition nur noch ein paar Tage gültig ist. Sie bleibt nur weiter reserviert, wenn man bis zum Stichtag den Antrag und die vollständigen Unterlagen an das Kreditinstitut eingereicht hat.
    Natürlich mag es unseröse Berater geben, die manchmal nur so tun, als ob die Zinsen steigen würden, aber in der Mehrzahl der Fälle handelt es sich um Fakten.

  • 20.01.2012, 20:58 UhrKommissar

    20.01.2012, 20:51 Uhr
    Ihr Kommentar:
    Wieder einmal verbreitet die Verbraucherzentrale dummes Zeug.

    Man kann ohne weiteres vor dem Notartermin eine Baufinanzierung unterschreiben, weil es ein gesetzlich verankertes Widerrufsrecht von 14 Tagen gibt.

    Für den hier skizzierten, in der Praxis aber glücklicherweise eher seltenen Fall gibt es also eine Notlösung.

    Viel häufiger passiert es, dass im Vertrauen auf eine gesicherte Finanzierung der Notarvertrag unterschrieben wird und dann die Finanzierung platzt.

    Von daher macht der vorherige Darlehensvertragsabschluss durchaus Sinn, wenn man sich mit dem Verkäufer zuvor einig geworden ist.

    Wichtig ist nur, dass innerhalb von diesen 14 Tagen die Tinte trocken ist.

    Haftet die von Steuergeldern finanzierte Verbraucherzentrale eigentlich für diese unrichtige oder zumindest unvollständige Darstellung der Fakten?

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