Streitfall des Tages

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Streitfall des Tages: Wenn der Hauskauf im letzten Moment scheitert

Die passende Immobilie zu finden, kann sehr schwierig sein. Noch aufwändiger ist es den Kauf vorzubereiten. Welche Rechte Immobilieninteressenten haben, wenn der Verkäufer das Geschäft im letzten Moment platzen lässt.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres
In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

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Der Fall

 

Über ein Jahr haben ein Professor aus Berlin und seine Frau die richtige Immobilie gesucht. Dann, als sie selbst schon nicht mehr daran glaubten, fanden sie das Haus in Berlin-Kladow: 180 Quadratmeter, Baujahr 1976. Kaufpreis: 440.000 Euro. „Wir wussten beide sofort, dass das unser Traumhaus ist“, sagt der Professor.

Dieses Gefühl blieb auch beim zweiten Besuch. Und mit jedem Telefonat mit dem Verkäufer, einer Erbengemeinschaft, war sich das Paar sicherer, den richtigen Schritt zu gehen. Allerdings, so weiß der Professor, sind Immobilien aus den 1970er-Jahren häufig durch Chemikalien belastet. Darum sprach er das Thema bei der Erbengemeinschaft an: Tatsächlich gab es bereits ein Gutachten dazu.

Serie "Streitfall des Tages"

Weil der Berliner mit seiner Frau eine zweijährigen Tochter hat, wollte er auf Nummer Sicher gehen: „Wir wollten ausschließen, dass die Kleine durch Chemikalien im Haus geschädigt wird“, sagt er. Und biss sich zwei Tage durch das Gutachten, so lange, bis er jede Zahl verstand. Danach wurden weiter Papiere zwischen der Erbengemeinschaft und den potenziellen Käufern getauscht, man telefonierte und mailte.

Der Professor holte eine mündliche Finanzierungszusage seiner Bank ein. Schließlich trafen sich die Erben und das Käuferpaar, es gab Kaffee und Kuchen, auf beiden Seiten schien alles bestens zu sein. „Auch der Preis war eigentlich klar“, sagt der Berliner.

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Doch als die Erbengemeinschaft ihm den Zuschlag geben sollte, stockte das Gespräch. Man bräuchte 14 Tage Bedenkzeit, sagten die Verkäufer. Als zwei Wochen um waren, erhielt der Professor lediglich eine kurze Nachricht: Ein Erbe habe sich entschlossen, das Haus selbst zu kaufen und die anderen auszuzahlen. „Wir waren verliebt in dieses Haus“, sagt der Berliner. „Und wir haben viel Zeit investiert. Doch es hat nicht geklappt, und letztendlich wissen wir nicht, warum es nicht zum Verkauf kam.“

Seine Vermutung: Die Erben wollten einen realistischen Markttest machen, und so günstig herausfinden, wie hoch der echte Wert des Hauses liegt.

 

Die wichtigsten Urteile über Schrottimmobilien

  • Überhöhte Provisionen

    Urteil zugunsten der Immobilienkäufer. Es geht um Provisionen. Im dem entschiedenen Fall wurde ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86 Prozent der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Es wurde dann aber in Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15 Prozent Provision erhalten haben. Im Urteil heißt es, dass hier dann eine arglistige Täuschung vorliegt. Die Folge: Der Erwerber kann eine Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts wegen Falschaufklärung verlangen. Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08)

  • Erleichterte Beweisführung

    Ebenfalls ein Urteil zugunsten der Käufer. Die Richter erleichtern hier die Beweisführung. Denn im Urteil heißt es, dass immer dann von einem konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers ausgegangen werden kann, wenn nur eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für sie tätigen Vermittler vorliegt. Es kommt dabei eben nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Der Bank werden die Fehler der Vermittler dann einfach zugerechnet, und sie muss dafür gerade stehen. (Urteil vom 21.09.2010, Az. XI ZR 232/09)

  • Unzulässige Wartezeit

    Auch hier profitieren die Käufer. Es geht um zu lange Annahmefristen. Mehrmonatige Annahmefristen sind nach diesem Urteil unzulässig. Und das hat weit reichende Konsequenzen wohl auch für bereits längst abgeschlossene Verträge. Liegen zwischen Angebot des Käufers und Annahme des Verkäufers mehr als vier Wochen, geht die Annahme des Käufers ins Leere. Ein Vertrag kommt nicht zustande. Alles kann dann wieder rückabgewickelt werden, und der Käufer ist die Schrottimmobilie los. Denn der fehlende Vertragsschluss lässt sich auch nicht durch spätere Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsschreibung heilen. Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.06.2010, Az. V ZR 85/09):

  • Vollmacht anfechten

    Auch hier können Anleger das Schrottimmobilien-Geschäft rückgängig machen. Es geht diesmal um die von den Kunden erteilten Vollmachten. Diese verstoßen gegen das zwischenzeitig abgeschaffte Rechtsberatungsgesetz (jetzt: Rechtsdienstleistungsgesetz). Die Folge ist, dass nicht nur die Vollmacht, sondern damit auch die abgeschlossenen Verträge ungültig sind. Betroffen sind die so genannten "Treuhandfälle". Der Kunde unterschrieb hier nicht selbst den Darlehens- und Kaufvertrag, sondern ein bevollmächtigter Treuhänder/Geschäftsbesorger. Bundesgerichtshof (Urteil v. 20.04.2004, Az. XI ZR 171/03, XI ZR 164/03)

  • Unzulässige Zwangsvollstreckung

    In diesem Urteil wurde eine Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer für unzulässig erklärt. Denn die Bank hatte keinen Anspruch aus dem Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie. Grund: Die Bank hat „institutionell“ mit den Verkäufern der Immobilie zusammen­gearbeitet. Und für die Bank sei erkennbar gewesen, dass der Vermittler die Käufer falsch über die Höhe der Miete aufgeklärt habe. Bei richtiger Aufklärung hätte das Ehepaar nicht gekauft oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05)

  • Erfindungsreiche Vermittler

    Auch hier kann ein Schrottimmobilien-Geschäft wieder rückgängig gemacht werden. Denn die Falschaussagen eines Vermittlers wurden unmittelbar ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet. Von der Bank wurde nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Die Bank hätte prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist. Landesgericht Berlin (Urteil vom 25.06.2010, Az. 4 O 424/09)

Was ein Verkehrswertgutachten kostet

„Das ist gut möglich“, sagt Reiner Braun aus dem Vorstand von Empirica, einem unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Beratungsunternehmen in Berlin. Schließlich koste ein offizielles Gutachten richtig Geld. Nach Auskunft des Verbandes privater Bauherren (VPB) sind Gutachter seit einigen Jahren frei in der Gestaltung ihrer Honorare für ein Wertgutachten.

Dabei spielt in der Regel eine Rolle, welchen Wert die Immobilie hat, aber auch, ob es besonders schwierig ist, den Wert festzustellen. „Erbau, Wegerechte oder ein Reparaturrückstau machen es häufig schwieriger, den Wert einer Immobilie zu schätzen“, sagt Ulrich Schiffler, Diplom-Ingenieur und VPB-Bausachverständiger aus Bremen. Ein Gutachten für ein Haus, das 440.000 Euro wert ist, liege leicht bei 2.500 Euro bis 3.000 Euro.

 

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Die Relevanz

Eine Immobilie zum Kauf anzubieten, und zu schauen, was Interessenten bereit sind zu bezahlen, ist dagegen deutlich günstiger. "Es ist eine praktische Art, den echten Marktpreis einer Immobilie herauszufinden“, sagt Braun, „aber es ist unfair." Allerdings könnte diese Art der Preisbestimmung künftig Schule machen.

Schließlich werden laut Erkenntnis von Empirica bis 2020 2,6 Billionen vererbt werden, davon sind gut 47 Prozent Immobilien. "In den nächsten Jahren werden also sehr viele Häuser und Wohnungen vererbt werden. Und vermutlich wird es durch die vielen Erbschaften auch eine steigende Zahl an Erbengemeinschaften geben", so Braun.

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Erbengemeinschaften seien jedoch häufig komplizierter als Alleinerben, weil alle gemeinsam eine Lösung finden müssten. „Darum ist es wichtig, dass sich ein potenzieller Käufer bei der Erbengemeinschaft rückversichert, dass der Sprecher der Gemeinschaft wirklich im Interesse aller handelt“, rät Gerold Happ von Haus & Grund.

Sonst könne es zu Situationen kommen, in denen einer gegen den Willen anderer einen Verkauf einleite, oder kurz vor Vertragsschluss ein Teil der Erbengemeinschaft aus nicht nachvollziehbaren Gründen einen Rückzieher mache, also ähnlich wie es im Fall des Berliner Professors passiert ist.

 

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