Der Fall
Das Mehrfamilienhaus mit 450 Quadratmetern Wohnfläche ist kaum gedämmt, die Ölheizung stammt aus dem Jahr 1990. Das bekommen die Mieter der sieben Wohnungen Jahr für Jahr zu spüren, wenn die Nebenkosten-Abrechnung im Briefkasten liegt: Der Verbrauch ist hoch, er liegt bei 200 Kilowattstunden pro Quadratmeter.
Bei einem Ölpreis von sieben Cent pro Liter kommen im Jahr 6300 Euro an Energiekosten zusammen. Ein moderner Brennwertkessel würde die Energiekosten pro Jahr um 1000 Euro senken. Der Eigentümer müsste dafür etwa 10.000 Euro investieren – doch das Geld möchte er nicht ausgeben. Die Rückfragen und Beschwerden seiner Mieter nimmt er in Kauf.
Die Vermieter
Die Heizkosten sind aus Sicht von Vermietern zunächst nur ein durchlaufender Posten: „Egal ob der Verbrauch hoch oder niedrig ist: Das ändert nichts daran, was für Eigentümer an Miete herauskommt “, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte der Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus & Grund“. So gesehen haben Vermieter zunächst nur wenig Interesse, Geld in die energetische Sanierung ihrer Immobilie zu stecken.
Trotzdem ist es nach Happs Einschätzung für Eigentümer nicht egal, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist: „Geringe Heizkosten tragen zur Attraktivität einer Immobilie bei.“ Das ist aber auch schon der einzige Profit, den Vermieter von einer Öko-Investition haben. Noch dazu greift dieser Vorteil nur in Regionen, in denen das Angebot an Mietraum größer ist als die Nachfrage, damit Eigentümer beim Werben um Mieter punkten können.
Umgekehrt bedeutet das: Wer seine Wohnung aufgrund hoher Nachfrage problemlos vermieten kann, hat derzeit wenig Anreize, Geld in Gebäudetechnik und Dämmung zu stecken. Das bestätigt auch die aktuelle Studie des Energiedienstleisters Techem: Demnach ist in Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit – Ruhrgebiet, Rhein-Main und Hamburg – der Anteil schlecht gedämmter Gebäude besonders hoch.
Verwaltungskosten wie beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefon sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss diese nicht zahlen – egal, was im Mietvertrag steht.
Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten beziehungsweise -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht. Quelle: Deutscher Mieterbund
Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.
Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. Beispielsweise sind die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen.
Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die Sache des Vermieters sind. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch anfallende Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.
Gartenpflege und /oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelberechnung. Hausmeister sind in den meisten Fällen „Mädchen für alles“. Das heißt, sie erledigen auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.
Nur die regelmäßige Gartenpflege fällt unter Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht bezahlen.
Die Prämie für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters wie die Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.
Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.
Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die tatsächlich vermieteten Wohnungen umlegen will.
Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei Jahre alte Rechnungen dürfen nicht untergeschoben werden.
Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge, beispielsweise nach Modernisierungen oder nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder –vergünstigung, gilt: Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr geltend machen. Voraussetzung ist, dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht, zu dem der Mieter schon im Haus gewohnt hat.
Der Hauptwasserzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden. Dann kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.
Miete für Müllbehälter fällt nicht unter Betriebskosten genauso wenig wie die Anschaffung der Behälter.
Einmalkosten – für Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses – sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.
Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße aber mehr als zehn Prozent kleiner, ist die entscheidend. Nachmessen lohnt sich.
Rechtlich dürfen Eigentümer, die ihr Haus energetisch modernisieren, ihre Mieter bis zu einem Satz von elf Prozent pro Jahr an den jeweils für die Wohnung aufgewandten Kosten beteiligen – in Form einer Modernisierungsmieterhöhung.
Tatsächlich nutzt laut einer Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2007 aber nur jeder fünfte Vermieter bei einer Modernisierung dieses Instrument. „Das birgt immer die Gefahr, dass Mieter ausziehen“, nennt Gerold Happ als Erklärung.
Ein weiterer Grund: Bisher können Vermieter beim Umstieg von Öl auf regenerative Energieträger die Modernisierungsmieterhöhung nicht geltend machen, da diese Umrüstung nicht als „energetische Sanierung“ zählt. Denn durch den Einsatz von Holz oder Solarthermie wird nur der Bedarf an Primärenergie, nicht aber der Verbrauch gesenkt. Doch in diesem Punkt sind Änderungen geplant: Noch in diesem Jahr soll im Zuge einer Mietrechtsänderung der Begriff „energetische Sanierung“ neu gefasst werden.
Auch weitere Hemmschuhe, die modernisierungswilligen Eigentümern das Leben schwer machen, sollen bei der Novellierung des Mietrechts wegfallen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Mieter energetische Modernisierung mit Blick auf den Klimaschutz seltener blockieren können.
Mietminderungen, die Mieter bisher für die gesamte Bauzeit geltend machen können, sollen auf drei Monate beschränkt werden. Auch freiwillige Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die Gerichte hinsichtlich der Mieter oft nicht als bindend ansahen, sollen dann eindeutig wirksam sein.
7 Cent pro Liter Öl? Das sollen eher 7 Cent pro kWh sein: 450m² * 200 kWh/m² = 90.000kWh * 0.07 = 6300€.
Das sollte beim Problelesen schon auffallen...
Kann den Kommentaren nur zustimmen.
Besonders der Punkt richtig Lüften ist sehr wichtig.
Aus falscher Sparsamkeit wird oft garnicht gelüftet und dann wundert man sich über Feuchtigkeit in der Wohnung.
Aber da können die Vermieter ja Belüftungsanlagen einbauen, mit Wärmerückgewinnung, etc., aber auf die Miete umlegen, bitte nicht.
Eine Kaltmiete steht dem Vermieter zu, diese fließt zwischenzeitlich überwiegend in Bankzinsen, Steuern, Verwaltungskosten, nicht umlegbare Versicherungsprämien, Modernisierungsrücklagen, sowie Reparaturen und laufende Renovierungsaufwendungen. Daneben muss der Vermieter Rückstellungen bilden für den gar nicht so seltenen Fall, dass ein insolvent gewordener Mieter nicht mehr zahlt oder/und die Wohnung ruiniert, oder gar ein Mietnomade ist. Unter dem Strich dürfte dem Vermieter von der Kaltmiete kaum mehr etwas übrig bleiben.
Die Kaltmiete wird begrenzt von sogenannten Mietspiegeln, die dem Vermieter eine Mietobergrenze diktieren. Ansonsten wird die erzielbare Kaltmiete von den jeweiligen Marktgegebenheiten (Angebot+Nachfrage) bestimmt.
Der Mieter hat (wie auch jeder Eigentümer) seine Verbrauchs- und die Betriebskosten des Gebäudes zu bezahlen, und das ist auch absolut normal und verständlich. Steigen jedoch die Betriebskosten in Folge der Preiserhöhungen für Energie, Löhne, Steuern, Versicherungsprämien usw. an, wirkt sich dies direkt auf die für den Vermieter erzielbare Kaltmiete aus, weil der Mieter meist Kaltmiete plus Nebenkosten als eine Position betrachtet, und von einer sogenannten "Warmmiete" ausgeht, die es eigentlich ja gar nicht gibt (und wenn, gar nicht geben sollte).
Dazu kommen für den Vermieter grundsätzlich nachteilige Mieterschutzgesetze, Gerichtsurteile, Vertrags-beschränkungen, und noch nicht genug, ständig weitere große und kleine "Konjunkturprogramme" der Regierung u.a. in Form der hier diskutierten quasi Verpflichtungen zu Wärmedämmung, Heizungsmodernisierung usw. usw..
Darüber hinaus gilt für den Vermieter, dass er über sein Eigentum nur noch sehr eingeschränkt verfügen kann, womit auch noch der Eigentumsgedanke im Grundgesetz ad absurdum geführt ist.
Resumee? Niemals, aber auch niemals Wohnungen bauen, um diese zu vermieten, es wäre wirtschaftlicher Selbstmord.
6 Kommentare
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