Der Fall
Über Geschmack lässt sich nicht streiten. Meistens jedenfalls. Familie G. aus Saarbrücken jedenfalls schwärmt für die Formen und Farben vergangener Zeiten. Und hat ihre Mietwohnung, die sie seit mehr als dreißig Jahren bewohnen, entsprechend umgestaltet.
Statt des schlichten Würfelparketts haben die beiden Mittsiebziger lieber aufwendigere Muster legen lassen und im Badezimmer wurde der kleine Fliesenspiegel durch rosa Marmorflächen ersetzt. Die Armaturen an Waschbecken und Badewanne wurden nach dem Vorbild des Pariser Hotels Ritz durch Wasserhähne ersetzt, die fliegenden Schwänen gleichen und durch deren Schnäbel der Wasserstrahl fürs Händewaschen fließt.
Eigentlich eine sehr hochwertige Sanierung – doch nach dem Auszug des Ehepaares in eine betreute Wohnform stellt sich heraus, dass die Wohnung in dieser Form weder zu veräußern noch weiterzuvermieten ist. Kein Interessent will die speienden Schwäne - ein umfangreicher Rückbau wäre die Lösung. Doch wer sollte den zahlen?
Die Relevanz
Allein im Jahr 2010 haben die Deutschen nach Angaben des Grundbesitzerverbandes Haus & Grund rund 95 Milliarden Euro in die Modernisierung und Erhaltung von Wohnraum investiert – diese Investitionen wurden allerdings von den Wohnungseigentümern getätigt, egal, ob sie nun selbst in den eigenen vier Wänden wohnten oder ob sie die Immobilien vermietet haben.
Nicht alle Fragen müssen Mieter beantworten. Ausschlag gebend ist die Frage, ob die Fragen des Vermieters zulässig oder unzulässig sind. Alles, was mit der direkten Abwicklung des Mietverhältnisses zusammenhängt, gilt als zulässig. Mehrere Urteile geben Mietern Orientierung.
Fragen nach Beruf und Einkommen zulässig. Denn der Beruf sagt viel über die Bonität des Mieters aus. Das gilt auch für Fragen nach dem Arbeitgeber und nach dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Denn letztlich ist die Mietzahlung die entscheidende Leistungspflicht des Mieters, entschied das LG München (AZ 14 S 18532/08).
Dagegen darf der Vermieter nur dann nach den Einkommensverhältnissen der Angehörigen fragen, wenn der Angehörige selbst etwas mit dem Mietverhältnis zu tun hat. Das ist der Fall, wenn der Angehörige beispielsweise für den Mieter bürgt.
Der Vermieter darf sich auch nach möglichen Gehaltspfändungen erkundigen, die der Mieter wahrheitsgemäß beantworten muss. Auch für den Arbeitgeber gilt in diesem Fall, dass er korrekte Antworten geben muss, sonst macht er sich nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Koblenz schadenersatzpflichtig (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.208, AZ 5 U 28/08).
Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies nach einem Urteil des Landgerichts Gießen dem möglichen Vermieter sogar ohne dessen direkte Nachfrage mitteilen (LG Gießen, AZ 1 S 590/00).
Ähnliches gilt in dem Fall, wenn über das Vermögen des Mietinteressenten bereits das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dann besteht die Gefahr, dass der Vermieter zukünftige Mietforderungen gar nicht oder nur zu einem geringen Teil erstattet bekommt – also muss der Mieter hier wahrheitsgemäß antworten, sagt das Amtsgericht Hamburg (Urteil v. 6.5.2003, AZ 48 C 636/02).
Fragen, die unverhältnismäßig in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen, sind im Gegensatz zu Vermögensfragen unzulässig. Diese muss der Mietinteressent in der Regel also nicht wahrheitsgemäß beantworten. Auch zu diesen Fragen gibt es bereits eine Reihe von Grundsatzentscheidungen.
So sind Fragen zur Identität des Mieters wie Name, Anschrift und Telefonnummer selbstverständlich rechtens. Die Frage nach dem Familienstand wurde bislang ebenfalls grundsätzlich als rechts anerkannt (z. B. Landgericht Landau, AZ 1 S 226/84). Seit Anerkennung der Lebenspartnerschaft könnte das aber problematisch werden. So sollte der Vermieter wertungsfrei nach dem Status "verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft" fragen. Er darf dagegen nicht fragen, ob der Interessent geschieden oder verlobt ist, bereits mehrere Beziehungen hinter sich hat und wie lange diese gedauert haben.
Fragen darf der Vermieter allerdings nach der Anzahl der Kinder, die mit eine Wohnung ziehen sollen. Denn er hat ein berechtigtes Interesse daran, wie viele Personen in seinem Eigentum wohnen – egal, ob Wohngemeinschaft, Großfamilie oder Single.
Wer als Vermieter Lärm durch Kleinkinder ausschließen will, bewegt sich juristisch allerdings auf ganz dünnem Eis. Denn die Gerichte halten Kinderlärm im Treppenhaus in ständiger Rechtsprechung für zulässig – egal, ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt, sagt beispielsweise das Landgericht München I (AZ 31 S 20796/04).
Auch Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch, einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind nicht zulässig, denn sie verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Sie müssen daher auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.
Gleiches gilt für Fragen nach dem Gesundheitszustand, die ebenfalls nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Auch Fragen nach Behinderungen sind unzulässig.
Fragen nach Haustieren muss der Mieter beantworten, wenn der Vermieter sich mit der Tierhaltung einverstanden erklären muss, das gilt beispielsweise bei Hunden oder Katzen und insbesondere für Exoten, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen. Kleintiere wie Fische, Hamster, Vögel oder Schildkröten können immer auch ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden (Bundesgerichtshof, Urteil VIII 340/06), wenn die Anzahl der Tiere im normalen Rahmen liegt.
Ob und welches Musikinstrument ein Mieter spielt, fällt in den geschützten Privatbereich. Hält der Mieter sich an die Ruhezeiten im Haus, darf er ohne Weiteres musizieren, in der Regel bis zu zwei Stunden am Tag.
Ähnlich sieht es beim Sport aus, der ebenfalls in den geschützten Privatbereich fällt – Mieter müssen nicht darlegen, dass sie Sportgeräte mit einem gewissen Geräuschfaktor wie beispielsweise ein Trimmrad nutzen.
Fragen nach den Rauchgewohnheiten müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann aus der Aussage des Mieters, er sei Nichtraucher, kein generelles Rauchverbot für die Wohnung herleiten. Raucht der Mieter dann während des Mietverhältnisses gelegentlich selbst (oder sein Besuch), ist diese Tatsache kein Kündigungsgrund (LG Stuttgart, Urteil v. 2.7.1992, AZ, 16 S / 137/92).
Gerade bei Mietwohnungen kommt es aber immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Eigentümern über bauliche Maßnahmen oder über die so genannten Schönheitsreparaturen. Zwischen beiden ist juristisch sorgfältig zu unterscheiden – wie die Rechtsprechung zeigt.
