Der Fall
Ein Paar wohnte von 2002 bis Ende 2007 in einer Wohnung in Aachen, für die es zuletzt eine Miete von rund 500 Euro im Monat zahlte. Beim Auszug fiel den Mietern auf, dass im Mietvertrag die Wohnungsgröße mit „ ca. 100 m²” angegeben war, die Wohnung aber tatsächlich nur über 81 Quadratmeter Wohnfläche verfügte.
Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter deshalb zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies mit der im Vergleich zum Mietvertrag zu geringen Wohnfläche. Das Amtsgericht gab die Rückzahlung von rund 6800 Euro gerichteten Klage nur teilweise statt, weshalb die Mieter in Berufung gingen.
Diese wies das Landgericht jedoch mit der Begründung zurück, die Minderung sei nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die “ca.”-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen. Der Fall kam schließlich zum Bundesgerichtshof, der am 10.03.2010 im Sinne der Kläger entschied (BGH, Az: VIII ZR 144/09): Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche sei auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen “ca.”-Zusatz enthält.
Der Bundesgerichtshof hat zur Berechnung der Wohnfläche bereits für Vermieter und Mieter mehrere Urteile gefällt. Hier eine Sammlung wichtigster Urteile, zusammengetragen vom Mieterbund.
Bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent, kann der Mieter unter anderem die Miete mindern. Das gilt auch für möbliert vermietete Wohnungen (BGH VIII ZR 209/10).
Steht im Mietvertrag, dass die Angabe zur Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, ist die Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag unverbindlich. Auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent, kann der Mieter die Miete nicht mindern (BGH VIII ZR 306/09).
Es macht keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben ist oder eine Circa-Fläche genannt wird. Vorausgesetzt die Wohnung ist mehr als zehn Prozent kleiner, gilt die tatsächliche Fläche (BGH VIII ZR 144/09).
Wird im Mietvertrag keine Wohnungsgröße genannt, dann sind Angaben in einer Zeitungsanzeige und in einer übergebenen Grundrissskizze zur Wohnungsgröße für den Vermieter bindend. Der Mieter kann sich bei entsprechenden Flächenabweichungen mit Erfolg auf die vorvertraglichen Angaben berufen (BGH VIII ZR 255/09).
Steht im Mietvertrag „Mietraumfläche 61,5 qm“, ist für einen Durchschnittsmieter damit die Angabe der Wohnfläche gemeint und nicht die der Grundfläche der Wohnung (BGH VIII ZR 244/08).
Solange die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, bleibt die im Mietvertrag genannte Fläche entscheidend. Das gilt auch für Mieterhöhungen, so dass Mieter in diesen Fällen für nicht vorhandene Quadratmeter zahlen müssen (BGH VIII ZR 205/08).
Die Gartenfläche zählt bei der Berechnung der Wohnfläche eines Einfamilienhauses nicht mit. Auch nicht zu einem geringen Teil (BGH VIII ZR 164/08).
Ist die Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern (BGH VIII ZR 142/08).
Sofern die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter auch fristlos kündigen und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern (BGH VIII ZR 142/08).
Die Minderung soll "die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit" ausgleichen. Die Höhe der Mietminderung soll dem Grad des Mangels entsprechen: in diesem, Fall weicht die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl ab. Damit bezog sich der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung, dass die Abweichung von einer vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt.
Die Bemessung der Wohnfläche und Abweichungen im Mietvertrag sind im wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Das Urteil des BGH ist nur eines von mehreren, dass die Karlsruher Richter zu diesem Thema entscheiden zu hatten.
Die Relevanz
Kaum ein anderer Lebensbereich bietet so häufig Anlass zu Streitigkeiten wie das Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Mit etwa 250.000 Prozessen pro Jahr, stehen solche gerichtliche Auseinandersetzungen an zweiter Stelle der Zivilprozesse und somit gleich hinter den Nachbarschaftsstreitigkeiten.
Wie oft sich Mieter und Vermieter über die Wohnfläche streiten, ist allerdings nicht statistisch erfasst. Die Anzahl der Gerichtsurteile bis zum BGH lässt jedoch vermuten, dass das Thema häufig Anlass einer Auseinandersetzung der Parteien ist.
Die Gegenseite
„Die Berechnung von Wohnflächen ist in der Tat ein häufiges Problem“, bestätigt Alexander Wiech vom Immobilienbesitzerverband „Haus und Grund“ in Berlin. „Grund dafür ist, dass es unterschiedliche Vorschriften zur Berechnung gibt.“ In einem Informationsblatt zur Wohnflächenberechnung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft heißt es, die Ursache für mögliche Flächenabweichungen liege häufig darin, „dass es für jedermann in Deutschland eine eigene DIN-Norm oder eine eigene Verordnung“ gebe, um die Wohnfläche zu berechnen.
Architekten und Bauträger würden gerne die DIN-Vorschrift zur Berechnung der Fläche heranziehen, Mieter im sozialen und steuerbegünstigten Wohnungsbau orientierten sich bis 2004 dagegen nach den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Die DIN-Vorschrift und die Verordnung weichen jedoch voneinander ab.
Die Wohnflächenverordnung legt fest, welche Flächen als Wohnfläche und zu welchem Anteil anzusetzen ist: Bundesgerichtshof hat zur Berechnung der Wohnfläche bereits für Vermieter und Mieter mehrere Urteile gefällt. Hier eine Sammlung wichtigster Urteile, zusammengetragen vom Mieterbund.
Grundsätzlich richtet sich die Anrechnung der Flächen nach der darüber befindlichen „lichten Höhe“. Ist diese geringer als ein Meter, wird die Fläche überhaupt nicht als Wohnfläche berücksichtigt. Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Meter werden nur zur Hälfte und bei einer lichten Höhe von über zwei Metern voll angerechnet.
Diese Fläche wird laut Verordnung zu „einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche“ angerechnet. Ein Sichtschutz (sogenannter „gedeckter Freisitz”) wie es früher in der Zweiten Berechnungsverordnung verlangt wurde, wird bei Terrassen nicht mehr vorausgesetzt.
Soweit Wintergärten nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden. Beheizbare Wintergärten zählen komplett zur Wohnfläche.
Geschäftsräume gehören nicht zur Wohnfläche und werden daher bei der Berechnung nicht berücksichtigt.
Für sie gilt die gleiche Regelung wie für Wintergärten: sofern sie nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden, sonst zählen sie komplett zur Wohnfläche.
Die II.BV wurde 2004 durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst. Häufig bestehen noch Mietverträge, die davor abgeschlossen wurden. Deshalb lautet auch die Empfehlung des Informationsblattes von Haus & Grund an die Vermieter: „In all den Fällen, in denen es höchstwahrscheinlich zu einer hohen Abweichung zwischen den Berechnungsarten der DIN 277 und der Wohnflächenverordnung kommen kann, sollte der Vermieter vor der nächsten Vermietung die Wohnfläche neu berechnen, um auf Nummer sicher zu gehen.“
Mein Vermietertrick ist zukunftsweisend und er verhindert jeden Ärger. Er wischt alle Mietervereine vom Tisch und senkt den Blutdruck. Alles verkaufen in Deutschland und dafür in anderen Teilen der Welt Mietobjekte kaufen. Wer schlau ist in Strandnähe kaufen, die Brise tut gut.
Mein neuer Vermieter hat sich vor dem Kauf der Wohnung mit diesem Trick Zugang zu ALLEN Zimmern verschafft: Der alte Vermieter schrieb uns, daß 2 Männer Vertreter der Feuerversicherung kommen werden, um die Prämie neu abzuschätzen. Es kamen 3 Personen. Wie sich später herausstellte der Makler von E und V , der neue Eigentümer und eine weitere unangemeldete Person. Danach erhielten ALLE 12 Parteien Eigenbedarfskündigungen, die kurz vor Auszug ALLE zurückgezogen wurden, gegen Mietverdoppelung konnten einige dort wohnen bleiben. Die Kautionen der Ausziehenden werden natürlich nach 27 Jahren nicht ausbezahlt. 11 Monate später laufen nach Auskunft der Verbliebenen permanent neue Kaufinteressenten mit dem Makler durch den Hausflur. Bisher fand ich dank Internet 14(!) Immobilien des neuen Eigentümers allein in Köln. Ich habe mir die Mühe gemacht, alle Immobilien anzufahren und die Bewohner zu befragen. Alle hatten selbst Eigenbedarfskündigungen erhalten und daraufhin einen neuen Mietvertrag unterschrieben, oder waren Nachmieter von überraschend nach 40 Jahren ausgezogenen Vormietern.
Hallo Handelsblatt,
wo ist mein Beitrag von ca. 11:10 Uhr hin ?!
Wem bin ich denn da auf den "Schlips" getreten, bestimmte Wahrheiten nicht mehr opportun, oder wie darf ich das verstehen ?
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