Der Streitfall des Tages
Wann die Miete erhöht werden darf - und wann nicht

Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen an ortsüblichen Sätzen orientieren. Dabei gilt oft ein Mietspiegel - auch wenn die Datenbasis dünn ist. Was Vermieter und Mieter beachten müssen.
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Der Fall


Der Münchener Stadtrat hat im April einen neuen „qualifizierten Mietspiegel“ beschlossen. Er weist einen im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel eine geringere Durchschnittsmiete auf.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München, als Immobilienbesitzer die Interessenvertretung der Vermieter, hält die Mieten zu niedrig angesetzt und sieht nicht nur einen Widerspruch zu den Mieten von Haus und Grund, sondern auch zu den Mietangaben einer anderen Veröffentlichung der Stadt.

Der Verein kritisiert zudem, dass die Datengrundlage nicht transparent gemacht würde. „Die von der Stadt selbst zur Mietspiegelerstellung erhobenen Daten werden – angeblich aus datenschutzrechtlichen Gründen – nach Erstellung des Mietspiegels vernichtet,“ sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus und Grund München. „Dabei wäre es völlig ausreichend, die Daten zu anonymisieren – dies wirft Zweifel auf, ob der Münchner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Gesetzes sein kann und vor Gericht Beweiskraft haben darf.“

Der Verein hat angekündigt, im Falle einer Klage eines Vermieters gegen den Mietspiegel, den Kläger zu unterstützten. Dies sei nur eine Frage der Zeit.

Die Gegenseite


Das Sozialreferat München, das für den Mietspiegel zuständig ist, weist den von Haus und Grund geäußerten Verdacht „politische Motive“ hätten die Zahlen beeinflusst, entschieden zurück. „Für die Berechnung gibt es gesetzliche Vorgaben, die der Münchner Mietspiegel 2011 erfüllt“, sagt Fabian Riedl vom Sozialreferat München. „Er ist auf wissenschaftlicher Grundlage von renommierten, unabhängigen Instituten erstellt und basiert auf einer umfangreichen Datenerhebung.“

Die Zahlen aus dem Mietspiegel können nicht mit Zahlen verglichen werden, die eine andere Grundlage haben, zum Beispiel mit Mieten, die in Zeitungsannoncen verlangt werden. Mittlerweile hat die Stadt München auch die 140seitige Dokumentation zur Erstellung ihres „qualifizierten Mietspiegels“ veröffentlicht. Danach wurde von der TNS Infratest eine repräsentative Umfrage per Telefon für alle 25 Münchner Stadtbezirke durchgeführt. Diese Datengrundlage aus 3113 ausgewerteten Interviews von Vermietern und Mietern wurde von der omnistrat GmbH unter Leitung des Münchner Statistikprofessors Ludwig Fahrmeir mit Hilfe einer statistischen Methode (Regressionsanalyse) ausgewertet.

Für der Vielzahl der untersuchten Kriterien, die zum Teil über die Vorgaben für einen Mietspiegel hinausgingen, waren nicht ausreichend Werte für eine statistische Auswertung vorhanden. „Die Angaben zu Nettomiete und Wohnfläche im waren aber im Datensatz vollständig vorhanden“, wird in der Dokumentation erläutert.

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