Mietrecht

BGH prüft Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen streng

Der Bundesgerichtshof verhandelt heute über einen wichtigen Mietrechtsfall. Es geht um die Frage: Sind Mieter vor Kündigungen geschützt, wenn ein geschäftlicher Bedarf angemeldet, dafür aber das Wohnhaus abgerissen wird?
Update: 27.09.2017 - 13:32 Uhr Kommentieren
Der BGH befasst sich zurzeit mit einem neuen Mieter-Vermieter-Streit. Quelle: dpa
Bundesgerichtshof

Der BGH befasst sich zurzeit mit einem neuen Mieter-Vermieter-Streit.

(Foto: dpa)

KarlsruheDer Bundesgerichtshof (BGH) wird eine Wohnungskündigung aus wirtschaftlichen Gründen wohl an strenge Voraussetzungen knüpfen. „Es reicht nicht aus, wenn man sagt, das passt mir aber so besser“, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Verhandlung am Mittwoch in Karlsruhe.

Hintergrund ist ein Fall aus St. Blasien. Ein Investor hatte dort ein Wohnhaus gekauft. Sieben Zimmer auf 190 Quadratmetern für 850 Euro netto: Mit diesen – zumindest aus Sicht von Großstadtbewohnern – traumhaften Mietverhältnissen sollte nach dem Willen des Investors im Hochschwarzwald Schluss sein. Er kündigte den Mietern und begründete dies damit, das Gebäude abreißen zu wollen, um das Modegeschäft einer Schwestergesellschaft im Nachbarhaus – das ihm ebenfalls gehört – zu vergrößern. Die Mieter wehrten sich. Nun muss der BGH entscheiden. Ein Urteil könnte es noch an diesem Mittwoch geben.

Eine Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Für den Laden sei die Erweiterung eine Existenzfrage, so das Landgericht. Die Ausweitung der Verkaufsfläche sichere die Zukunft des Ladens. Der BGH kritisierte nun, dass das Landgericht diese Behauptung nicht mit Tatsachen belegt hätte. Es wird sich daher wohl noch einmal mit dem Fall befassen müssen – wobei das Wohngebäude zwischenzeitlich abgerissen worden ist. Eine endgültige Entscheidung hat der BGH noch nicht gefällt.

Dolce Vita auf „Balkonien”
Sonnenmarkise
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Mieter einer Wohnung mit Balkon dürfen diesen zwar grundsätzlich so nutzen, wie sie wollen, denn er ist Teil der Mietsache. „Diese Freiheit hat allerdings dort Grenzen, wo sie die Rechte der Nachbarn oder des Vermieters einschränkt”, weiß Michaela Rassat, Juristin des Rechtsschutzversicherers D.A.S. Doch gerade im Hochsommer verwandelt sich so mancher Balkon in eine Sauna. „Selbstverständlich können Mieter dann Sonnenschirme aufstellen”, so Michaela Rassat und ergänzt: „Doch bereits eine fest installierte Sonnenmarkise benötigt die Zustimmung des Vermieters.”

Quelle: ERGO Group

Bausubstanz
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Sollte es bei der Gestaltung des Balkons an die Bausubstanz des Hauses gehen, braucht man die Zustimmung des Vermieters. Dies ist beispielsweise bei einer festinstallierten Markise, einem verankerten Sonnensegel oder einer Balkonverglasung notwendig. Darüber hinaus sollten Mieter darauf achten, dass sie nicht mit allzu bunten oder auffälligen Balkonverkleidungen das äußere Erscheinungsbild des Hauses stören.

Dekoration
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Viele Mieter legen Wert auf Privatsphäre. Allerdings sollten die Sichtschutz-Verkleidungen nicht höher sein als die Balkonbrüstung. Denn gegen Dekorationen, die das Erscheinungsbild der Fassade stören, könnte der Vermieter vorgehen. Deswegen rät die Juristin: „Zuerst das Gespräch mit dem Vermieter suchen.”

Grillparty
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Zum Sommer holen die Deutschen ihre Grills aus dem Keller. Manche Nachbarn genießen die Sonne allerdings lieber ohne Kohle- und Fleischgerüche. „Bevor ein Mieter auf seinem Balkon die Grillkohle auspackt, sollte er einen Blick in den Mietvertrag und in die Hausordnung werfen”, rät die Juristin. Sollte man als Mieter mit dem Grillen gegen den Mietvertrag verstoßen, kann eine Abmahnung und nach weiteren Grillabenden sogar eine Kündigung drohen.

Feiern
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Sollte es kein konkretes Grillverbot geben, dann darf der Mieter zunächst grillen wie er mag. Um mit seinen Nachbarn jedoch auch weiterhin gut auszukommen, sollte man keinen Holzkohlegrill, sondern einen Gas- oder Elektrogrill verwenden. „Auf die Frage, wie oft ein Mieter grillen darf, gibt es keine eindeutige Antwort”, erklärt die Expertin. Hier entscheiden die Gerichte sehr unterschiedlich, von jährlich nur viermal bis jeweils 24 Uhr, bis hin zu jährlich 25-mal, für jeweils zwei Stunden und bis maximal 21 Uhr.

Nachtruhe
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So oder so sollten grillfreudige Balkonbenutzer nicht vergessen: Ab 22 Uhr beginnt die Nachtruhe – die Grill-Gesellschaft sollte sich dann in die Wohnung zurückziehen und Fenster und Balkontür geschlossen halten. Kleiner Tipp: Einfach bei den Nachbarn die Party vorher ankündigen, dann kann man abschätzen, ob es bereits bei der letzten Sommerparty bis in die Nacht hinein zu laut auf dem Balkon war. Noch einfacher: Den Nachbarn direkt einladen, dann kann er sich „nur“ über schwarze Würstchen oder schlechte Musik beschweren.

Bepflanzung
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Blumen, Kräuter oder Kletterpflanzen: Manche haben vielleicht eher einen grünen Daumen und züchten auf dem Balkon eine wahre Pflanzenpracht heran. Hierbei sollte man beachten, dass Blumenkästen und -töpfe so befestigt sind, dass sie bei starkem Wind nicht herabstürzen. Ein paar herabfallende trockene Blätter oder ein wenig Gießwasser müssen die Nachbarn akzeptieren. Nimmt die Pflanzenpracht allerdings überhand, kann der Vermieter deren Rückschnitt verlangen.

Anders als Mieter können Vermieter nicht ohne weiteres kündigen. Sie brauchen dafür ein „berechtigtes Interesse“. Eigenbedarf und die angemessene wirtschaftliche Verwertung einer Immobilie sind solche Interessen. Nur was genau fällt darunter?

Diese Frage landet regelmäßig beim BGH. Der entschied häufig zugunsten der Eigentümer. Der Vermieter braucht Platz für ein Au-Pair-Mädchen? Kündigung geht in Ordnung, hieß es 2009. Die Ehefrau will die Wohnung für ihre Anwaltskanzlei nutzen? Auch hier bestätigten die Richter 2012 die Kündigung.

In diesem Jahr hat der BGH aus Sicht des Deutschen Mieterbunds aber „eher restriktive Auslegungshinweise“ gegeben. Im März entschieden die Karlsruher Richter etwa, dass Vermieter nicht kündigen dürfen, um in der Wohnung ein Aktenlager einzurichten. Der BGH stoppte damit die verbreitete Praxis, den Bedarf an Geschäftsräumen als legitimen Kündigungsgrund anzuerkennen.

Der Fall, über den der BGH am Mittwoch verhandelt, habe zudem eine Besonderheit, so Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz. „Kann es sein, dass Wohnraum gekündigt werden darf, um ihn anschließend abzureißen und Geschäftsräume zu errichten?“ In den anderen strittigen Fällen sei Wohnraum zumindest nicht vernichtet worden. (Az.: VIII ZR 243/16)

  • dpa
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