Streitfall des Tages: Welche Fallen Immobilienkäufern drohen

Streitfall des Tages
Welche Fallen Immobilienkäufern drohen

Wer zentral wohnen möchte, hat oft ein Problem. Uralte Baupläne drangsalieren Besitzer, die den Bestand sanieren oder neue Häuser planen. Wann es für Hausbesitzer teuer wird und langwieriger Streit mit dem Amt droht..
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Der Fall


Die Immobilienpreise boomen und besonders Innenstadtlagen sind aktuell begehrt. Was die wenigsten Hauskäufer aber wissen: Wer ins Zentrum zieht, liefert sich aber häufig rigiden Vorgaben aus.

So blockieren Städte etwa Bauherren mit Sinn fürs Energiesparen. So etwa im Kamper Weg im Düsseldorfer Stadtteil Vennhausen. In diesem bürgerlichen Stadtteil säumen Doppel-, Einfamilien- und Reihenhäuser die Straße. Die maximale Gebäudehöhe für dieses Gebiet ist genau festgelegt und zwar so, dass es für Wohnhäuser mit Satteldach gerade reicht.

In den 60er-Jahren wurde der Bebauungsplan erstellt. Damals rechnete niemand damit, dass Dächer irgendwann einmal mit einer 30-Zentimeter-Dämmschicht gepolstert sein würden. Eine Ausnahmegenehmigung, um das Haus entsprechend höher zu bauen, bekam der Bauherr von der Stadt aber nicht.

Die Relevanz


Die Verdichtung der Wohnbebauung ist Teil einer nachhaltigen Stadtentwicklung im Zuge der Lokalen Agenda 21. Um der zunehmende Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken und die bereits vorhandene Infrastruktur besser zu nutzen, versuchen Städte und Gemeinden, Baulücken in bestehenden Gebieten zu schließen und dort zusätzliche Grundstücke auszuweisen.

Auch Investoren haben die „Nachverdichtung im Bestand“ für sich entdeckt. Der Streit um vor Jahrzehnte aufgesetzte, nicht mehr zeitgemäße Bebauungspläne ist meist vorprogrammiert.

Die Rechtsgrundlage


Bebauungspläne sind gemeindliche Satzungen, also geltendes Recht. Sie legen verbindlich fest, wie und was in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf – angefangen von der Art der Gebäude, über Größe, Abstand zum Nachbarn bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe. Abweichungen sind nur in begrenzt zulässig und müssen extra beantragt werden. Das Baugesetzbuch (§§ 8 bis 10 BauGB) umreißt Ziel und Zweck von Bebauungsplänen ebenso wie das Aufstellungsverfahren.

Der Bebauungsplan ist ein starkes Instrument, um die Entwicklung von Städten zu steuern. Bauherren, die sich an die Vorgaben halten, gewährt er größtmögliche Rechtssicherheit. Im Umkehrschluss bedeutet das: Klagen von Nachbarn gegen eine Wohnburg, die aber dem Bebauungsplan entspricht, laufen ins Leere.

Riskant wird es für Bauherren jedoch, wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan existiert. In alten Stadtvierteln kann das leicht vorkommen. In einem solchen „unbeplanten Innenbereichen“ greift § 34 des Baugesetzbuchs. Demnach muss sich ein neues Haus „in die nähere Umgebung einfügen“ und „das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden“. In solchen Fällen muss die zuständige Baubehörde im Einzelfall urteilen.

Unter diesen Paragraf 34 fallen häufig auch „Hinterlieger-Grundstücke“, also Grundstücke mit großem Garten aus der Nachkriegszeit. Sie bergen jede Menge Konfliktpotenzial, warnt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Viele Anrainer fühlen sich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten ein Haus gebaut wird.“ Selbst wenn der Bauherr eine Genehmigung hat, muss er mit gerichtlichen Klagen von Nachbarn rechnen. Und die können den Bau um Monate und Jahre verzögern, wenn nicht sogar verhindern.

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