Streitfall des Tages
Wenn das Finanzamt Immobilienerben abkassiert

Erben von Immobilien müssen wachsam sein: Das Finanzamt bestimmt den Wert der Immobilien und damit die Höhe der Erbschaftssteuer. Häufig setzt der Fiskus den Wert viel zu hoch an. Wie sich Betroffene wehren können.
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Der Fall


Eine 50-Quadratmeter-Wohnung in einem gutbürgerlichen Viertel einer Großstadt. Laut Finanzamt ist sie 73.900 Euro wert. Laut Sachverständigen-Gutachten gerade mal 33.000 Euro.

Ein genauer Blick auf die Eigenheiten der Immobilie macht schnell klar, warum das so ist: Die Wohnung liegt im Erdgeschoss mit Blick auf die Straße. Sie hat kein Bad, die Toilette wird zur Diele hin belüftet. Geduscht wird in der Küche.

Das Finanzamt war jedoch von einem Quadratmeterpreis von 1600 Euro ausgegangen, einem Vergleichsfaktor aus einer Untersuchung mit 20.000 Kauffällen in dieser Region. Individuelle Faktoren wie Ausstattung oder baulicher Zustand blieben außen vor.

Der Experte


„Bei der Berechnung des Verkehrswerts geht das Finanzamt von Standards und Annahmen aus, die den Immobilienmarkt nicht abbilden“, kritisiert Bernhard Bischoff, der beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) den Fachbereich Immobilienbewertung leitet.

Der Berechnung liegt ein starres Schema zugrunde. So beträgt der Liegenschaftszinssatz – ein Wert, der die Rendite beschreibt, der mit einem Grundstück zu erwirtschaften ist – bundesweit einheitlich fünf Prozent für Mietwohngrundstücke. „Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück in Schleswig-Holstein oder mitten in München liegt.“

Eine weitere Fehlerquelle stellt nach Einschätzung Bischoffs der Bodenrichtwert dar. Es ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aus den Kaufpreisen von Grundstücken ermittelt wird. Zuständig für die Ermittlung sind die Gutachterausschüsse von Gemeinden und Landkreisen. Diese Gremien aus ehrenamtlicher Experten führen Kaufpreissammlungen und leiten daraus mindestens alle zwei Jahre einen Bodenrichtwert ab, den das Finanzamt übernimmt. Individuelle Eigenschaften eines Grundstücks kommen nicht zum Tragen. „Und in zwei Jahren“, gibt Bischoff zu bedenken, „kann sich am Immobilienmarkt viel verändern.“

Für das Finanzamt ist dieses standardisierte Verfahren am einfachsten, urteilt Bischoff. Auch wenn der angesetzte Verkehrswert dadurch mal zu hoch oder zu niedrig ausfällt – im Hinblick auf das Steueraufkommen dürfte sich das ausgleichen. Doch so unproblematisch stellt sich das aus Sicht der Erben nicht dar.

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  • Eine vernüftigeAlternative zum Handeln des Finanzamts sehe ich zurzeit nicht. Dennoch: Gutachten mögen hilfreich sein, aber die Preisbildung des Marktes ersetzen sie nicht. Wer ein Bewertungsproblem hat, sollte eine unverbindliche Verkaufsofferte veröffentlichen, um den Marktpreis seiner Immobilie zu erfahren. Gutachten orientieren sich zu stark am Substanz- und Wiederbeschaffungswert, obwohl die Wiederbeschaffung in weiten Teilen Ostdeutschlands und auch in Teilen der übrigen Flächenländer mangels Nachfrage kein Thema ist. Dort steht Rückbau an, um die Marktzerrüttung zu beenden.
    Heute philosophiert der Deutsche Mieterbund über eine "gerechte" Aufteilung der Wärmedämmungskosten zwischen Mietern und Eigentümern und argumentiert mit Begriffen, die in die Betriebswirtschaftslehre nie Eingang finden werden. Dritte konnten schon immer Sachkunde durch Ideologie und Wunschdenken ersetzen. Künftige Erben sollten – frei von emotionalen Betrachtungen – permanent prüfen, ob und unter welchen Voraussetzungen sie das Erbe antreten wollen. Die Übernahme einer ausgelaugten und schuldenbelasteten Immobilie lohnt sich selten. Wärmedämmungsaufwand der nicht vollständig durch Nutzung refinanziert wird, lohnt nicht, sondern subventioniert Unwirtschaftlichkeit aus privatem Arbeitslohn od. Einkommen.

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