Streitfall des Tages
Wenn der Vermieter sich nicht ans Gesetz hält

Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung, Kaution: Zwischen Mieter und Vermieter gibt es oft Streit. Mieter haben jedoch Möglichkeiten, sich zu wehren, sollte der Vermieter mal wieder über die Stränge schlagen.
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Der Fall
Über zehn Jahre lebte Karen P. in ihrer Mietwohnung in Köln-Nippes. Zum Vermieter hatte sie in dieser Zeit nicht viel Kontakt. Erst, als sie den Mietvertrag kündigte, merkte sie, dass Ärger auf sie zukommen könnte. Denn vom Vermieter bekam sie auf ihre Kündigung keine Reaktion. Sie suchte Hilfe und wurde bei der Verbraucherzentrale Köln fündig. Die bietet in Kooperation mit dem Kölner Mieterverein eine juristische Erstberatung an. „In diesen 15 Minuten habe ich erfahren, dass mein Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nichtig ist, ich also beim Auszug nicht renovieren muss“, sagte Karen P. Rechtsexperte Jörg Hänsel teilte ihr außerdem mit, dass ihre Betriebskostenabrechnung falsch sei.

Karen P. wies ein Verwalterbüro in Lindlar, das der Vermieter zwischenzeitlich beauftragt hatte, auf diese Missstände hin und bekam - keine Antwort. Sie zog wie angekündigt aus, und nach mehrfacher Nachfrage gab es eine Schlüsselübergabe. Dabei bemängelte die Dame vom Hausverwalterbüro, dass Karen P. keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe, die Scheibe der Balkontür einen Riss habe und außerdem zu allen Zimmertüren die Schlüssel fehlten. Karen P. verwies auf ihren Brief zum Thema Schönheitsreparaturen, und merkte an, dass sie bei der Wohnungsübergabe keine Schlüssel bekommen habe. Auch die Scheibe habe schon beim Einzug einen Riss gehabt, doch das habe sie nie gestört. Da es beim Einzug kein Übergabeprotokoll gab, lässt sich nach über zehn Jahren schwer das Gegenteil beweisen. Nach dreimaligem Nachfragen bekam Karen P. das Auszugsprotokoll zugeschickt - doch dann passierte wieder nichts mehr. Drei Monate später mahnte sie darum die gezahlte Kaution schriftlich an und bekam einen Brief, in dem die Betriebskosten von 2010, 2011 und 2012 gegen die Kaution in Höhe von 1.130 Euro aufgerechnet wurden: Karen P. sollte kein Geld wiederbekommen.

Die Betriebskostenabrechnung

„Das akzeptiere ich so natürlich nicht“, sagt Karen P. Sie will mit juristischem Beistand ihre Kaution zurückholen. Und hat dabei gar keine schlechten Karten: „Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch“, sagt Jörg Hänsel vom Kölner Mieterbund. Das bedeute allerdings nicht, dass die Korrektur immer zu Gunsten des Mieters ausfallen würde. Allerdings sei es oft der Fall, dass Mieter weniger zahlen müssten oder mehr zurückbekämen, als der Vermieter ausgerechnet hat. „Häufige Fehler sind in den Verteilerschlüsseln“, weiß der Mietrechtsexperte. Stehe im Mietvertrag, es werde nach Personen abgerechnet, könnten die Kosten beispielsweise nicht nach Quadratmetern verteilt werden. Auch Posten, die überhaupt nicht auf den Mieter umgelegt werden dürften, fänden sich dort häufiger. „Dabei sieht die Betriebskostenverordnung nur 17 Posten dafür vor, beispielsweise Kosten für Beleuchtung, Aufzug oder Gartenpflege.“ Außerdem, so Hänsel, sollte eine Betriebskostenabrechnung auch für einen Laien verständlich sein. Das heißt, die einzelnen Posten müssen verständlich aufgelistet werden, dazu gehören die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel sowie der Anteil des Mieters. Davon müssten jedoch die Vorauszahlungen des Mieters abgezogen werden.

„Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass Korrekturen oder zumindest weitere Erläuterungen des Vermieters erforderlich sind, sollte der Mieter den ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag so lange nicht begleichen, bis die Abrechnung korrigiert oder erläutert worden ist“, rät Rechtsexperte Hänsel. Bekäme der Mieter Geld zurück, solle er die Vorauszahlungen so lange stoppen, bis der fragliche Betrag ausgeglichen ist. Werden wie im Fall von Karen P. die falschen Betriebskosten mit der Kaution verrechnet, bleibt eigentlich nur der Klageweg. Zwar dürfe der Vermieter die Kaution einbehalten, er müsse aber trotzdem eine nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung vorlegen, und zwar im Rahmen der zeitlichen Grenzen des Gesetzgebers: Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2010, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2011 vorliegen, und der Mieter hat bis zum 31. Dezember 2012 Zeit, zu widersprechen. „Legt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung vor, muss auch nichts zurückgezahlt werden, und somit hat der Mieter Anspruch auf seine Kaution“. Schwierigkeit bei Karen P.: Die Abrechnungen für 2011 und 2012 sind noch nicht fertig. Wenn Sie jetzt also die ersten 500 Euro einklagt, muss sie im schlimmsten Fall trotzdem noch zwei weitere Jahre auf ihr Recht pochen.

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  • Mann muß einem Vermieter mit einenm Rechtsanwald drohen wenn
    er laut schriftlichem Versprechen die Rückzahlung von Neben-
    kosten nicht tut. Dieser Vermieter nimmt sich überall seine
    eigenen Sonderrechte. Er hält sich grundsätzlich nicht an
    Gesetze. So einen muß mann grundsetzlich verklagen......................

  • In der Tat ziemlich einseitig. Bin auch Vermieter. Und Mieter denken prinzipiell, dass sie im Recht sind, haben eine RS und erwarten ständig ein Entgegenkommen vom Vermieter. Der hat ja das Geld... Die Konsequenz aus der ultra komplexen Mietrechtslage, über die selbst die meisten Durchschnittsmakler und Hausverwalter absolut keinen Überblick haben, war für uns. Gar nicht mehr vermieten oder professionalisieren. Wir haben letztes gemacht, uns stark vergrößert, umfangreiches Mietrechtswissen angeeignet, da sich das nur mit vielen Wohnungen rechnet. Für eine oder zwei Wohungen ist es den Aufwand nicht wert. Und wir preisen den ganzen Ärger und die Renovierungskosten bei Auszug vorab mit ein. Braucht sich niemand zu wundern, dass die Mieten in den letzten 5-10 Jahren explodiert sind. Wäre das Mietrecht nicht so wie in Deutschland könnte man auch Leuten mit schlechter Bonität eine unrenovierte Wohnung günstig geben. Wenn die nicht zahlen, nach 2 Monaten rauswerfen. So wie bei Gewerbeverträgen. Niedrige Miete, selber renovieren und keine Kohle, zack raus. Da das nicht geht bei Wohnen kann man nur gute Mieter nehmen, muss also vermieterseitig renovieren und dafür halt deutlich mehr verlangen. Politik und Rechtssprechung haben mal wieder voll zu Lasten des kleinen Mannes versagt. Große Leistung! Schlaumeier sagen jetzt natürlich: Miethöhe begrenzen oder so einen Mist. Was passiert dann? >>>>DDR. Niemand will Häuser, niemand investiert und der Wohnungsbestand verranzt total...

  • Möglicherweise sollten Vermieter jetzt noch im Übergabeprotokoll vermerken, wieviele Tür- und Fenstergriffe, Türen und Fensterscheiben es gab, nicht nur in den Zimmern sondern auch bei Einbauküchen, Bad- und Toiletteneinrichtungen. Die BGH Änderung bei Schönheitsreparaturen ist ohnehin moderner Rechtsbruch oder Enteignung. Der BGH konnte nicht erklären wieso er alle Mieter für so "behindert" hält, daß diese die "alten" Schönheitsreparaturklauseln nicht hätten verstehen können und wieso diese dann ganz unwirksam sein müssen und nicht in ihrem Wesensgehalt wirksam sind. Da geht es nur um MIeterpolitik.
    Verwundert bin ich, daß diese Werbung für die angehenden Rechtsanwälte des Mietervereins nicht in der Bildzeitung, sondern im Handelblatt steht. Bei erstere wären die volkswirtschaftlichen KOsten noch viel höher.
    Wäre Zeit, daß die Vermietervereine in einem Kartell endlich bundesweit die Umlage aller Beschädigungen und Schönheitsrepafraturen in die Miethöhe organisieren. Dann steigen die MIeten ordentlich und die Gerichte sind endlich den ganzen MIst los.

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