Streitfall des Tages: Wenn die Nebenkosten der Mieter explodieren

Streitfall des Tages
Wenn die Nebenkosten der Mieter explodieren

Viele Vermieter sparen an der Heizung - 90 Prozent der Anlagen sind veraltet. Die Zeche zahlen die Mieter mit hohen Energierechnungen. Wie sich Mieter wehren können und Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung tricksen.
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Der Fall


Das Mehrfamilienhaus mit 450 Quadratmetern Wohnfläche ist kaum gedämmt, die Ölheizung stammt aus dem Jahr 1990. Das bekommen die Mieter der sieben Wohnungen Jahr für Jahr zu spüren, wenn die Nebenkosten-Abrechnung im Briefkasten liegt: Der Verbrauch ist hoch, er liegt bei 200 Kilowattstunden pro Quadratmeter.

Bei einem Ölpreis von sieben Cent pro Liter kommen im Jahr 6300 Euro an Energiekosten zusammen. Ein moderner Brennwertkessel würde die Energiekosten pro Jahr um 1000 Euro senken. Der Eigentümer müsste dafür etwa 10.000 Euro investieren – doch das Geld möchte er nicht ausgeben. Die Rückfragen und Beschwerden seiner Mieter nimmt er in Kauf.

Die Vermieter


Die Heizkosten sind aus Sicht von Vermietern zunächst nur ein durchlaufender Posten: „Egal ob der Verbrauch hoch oder niedrig ist: Das ändert nichts daran, was für Eigentümer an Miete herauskommt “, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte der Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus & Grund“. So gesehen haben Vermieter zunächst nur wenig Interesse, Geld in die energetische Sanierung ihrer Immobilie zu stecken.

Trotzdem ist es nach Happs Einschätzung für Eigentümer nicht egal, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist: „Geringe Heizkosten tragen zur Attraktivität einer Immobilie bei.“ Das ist aber auch schon der einzige Profit, den Vermieter von einer Öko-Investition haben. Noch dazu greift dieser Vorteil nur in Regionen, in denen das Angebot an Mietraum größer ist als die Nachfrage, damit Eigentümer beim Werben um Mieter punkten können.

Umgekehrt bedeutet das: Wer seine Wohnung aufgrund hoher Nachfrage problemlos vermieten kann, hat derzeit wenig Anreize, Geld in Gebäudetechnik und Dämmung zu stecken. Das bestätigt auch die aktuelle Studie des Energiedienstleisters Techem: Demnach ist in Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit – Ruhrgebiet, Rhein-Main und Hamburg – der Anteil schlecht gedämmter Gebäude besonders hoch.

Rechtlich dürfen Eigentümer, die ihr Haus energetisch modernisieren, ihre Mieter bis zu einem Satz von elf Prozent pro Jahr an den jeweils für die Wohnung aufgewandten Kosten beteiligen – in Form einer Modernisierungsmieterhöhung.
Tatsächlich nutzt laut einer Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2007 aber nur jeder fünfte Vermieter bei einer Modernisierung dieses Instrument. „Das birgt immer die Gefahr, dass Mieter ausziehen“, nennt Gerold Happ als Erklärung.

Ein weiterer Grund: Bisher können Vermieter beim Umstieg von Öl auf regenerative Energieträger die Modernisierungsmieterhöhung nicht geltend machen, da diese Umrüstung nicht als „energetische Sanierung“ zählt. Denn durch den Einsatz von Holz oder Solarthermie wird nur der Bedarf an Primärenergie, nicht aber der Verbrauch gesenkt. Doch in diesem Punkt sind Änderungen geplant: Noch in diesem Jahr soll im Zuge einer Mietrechtsänderung der Begriff „energetische Sanierung“ neu gefasst werden.

Auch weitere Hemmschuhe, die modernisierungswilligen Eigentümern das Leben schwer machen, sollen bei der Novellierung des Mietrechts wegfallen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Mieter energetische Modernisierung mit Blick auf den Klimaschutz seltener blockieren können.

Mietminderungen, die Mieter bisher für die gesamte Bauzeit geltend machen können, sollen auf drei Monate beschränkt werden. Auch freiwillige Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die Gerichte hinsichtlich der Mieter oft nicht als bindend ansahen, sollen dann eindeutig wirksam sein.

Kommentare zu " Streitfall des Tages: Wenn die Nebenkosten der Mieter explodieren"

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  • 7 Cent pro Liter Öl? Das sollen eher 7 Cent pro kWh sein: 450m² * 200 kWh/m² = 90.000kWh * 0.07 = 6300€.
    Das sollte beim Problelesen schon auffallen...

  • Kann den Kommentaren nur zustimmen.

    Besonders der Punkt richtig Lüften ist sehr wichtig.

    Aus falscher Sparsamkeit wird oft garnicht gelüftet und dann wundert man sich über Feuchtigkeit in der Wohnung.

    Aber da können die Vermieter ja Belüftungsanlagen einbauen, mit Wärmerückgewinnung, etc., aber auf die Miete umlegen, bitte nicht.

  • Eine Kaltmiete steht dem Vermieter zu, diese fließt zwischenzeitlich überwiegend in Bankzinsen, Steuern, Verwaltungskosten, nicht umlegbare Versicherungsprämien, Modernisierungsrücklagen, sowie Reparaturen und laufende Renovierungsaufwendungen. Daneben muss der Vermieter Rückstellungen bilden für den gar nicht so seltenen Fall, dass ein insolvent gewordener Mieter nicht mehr zahlt oder/und die Wohnung ruiniert, oder gar ein Mietnomade ist. Unter dem Strich dürfte dem Vermieter von der Kaltmiete kaum mehr etwas übrig bleiben.
    Die Kaltmiete wird begrenzt von sogenannten Mietspiegeln, die dem Vermieter eine Mietobergrenze diktieren. Ansonsten wird die erzielbare Kaltmiete von den jeweiligen Marktgegebenheiten (Angebot+Nachfrage) bestimmt.
    Der Mieter hat (wie auch jeder Eigentümer) seine Verbrauchs- und die Betriebskosten des Gebäudes zu bezahlen, und das ist auch absolut normal und verständlich. Steigen jedoch die Betriebskosten in Folge der Preiserhöhungen für Energie, Löhne, Steuern, Versicherungsprämien usw. an, wirkt sich dies direkt auf die für den Vermieter erzielbare Kaltmiete aus, weil der Mieter meist Kaltmiete plus Nebenkosten als eine Position betrachtet, und von einer sogenannten "Warmmiete" ausgeht, die es eigentlich ja gar nicht gibt (und wenn, gar nicht geben sollte).
    Dazu kommen für den Vermieter grundsätzlich nachteilige Mieterschutzgesetze, Gerichtsurteile, Vertrags-beschränkungen, und noch nicht genug, ständig weitere große und kleine "Konjunkturprogramme" der Regierung u.a. in Form der hier diskutierten quasi Verpflichtungen zu Wärmedämmung, Heizungsmodernisierung usw. usw..
    Darüber hinaus gilt für den Vermieter, dass er über sein Eigentum nur noch sehr eingeschränkt verfügen kann, womit auch noch der Eigentumsgedanke im Grundgesetz ad absurdum geführt ist.
    Resumee? Niemals, aber auch niemals Wohnungen bauen, um diese zu vermieten, es wäre wirtschaftlicher Selbstmord.

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