Streitfall des Tages
Wenn Immobilienmakler lügen

Eine Wohnung ohne Makler in den Ballungsgebieten zu finden, ist fast unmöglich. Doch wer sich auf deren Aussagen verlässt, muss schon mal mit bösen Konsequenzen rechnen. Wann Wohnungssuchende misstrauisch werden sollten.
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Der Fall

Inge H. freut sich, als sie im Februar den Notarvertrag unterschreibt. Mit ihrem Mann zusammen hat sie in Köln-Mülheim zwei kleine Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft.

Zwei Jahre hatte das Paar gesucht, bis es auf die Anzeige eines Immobilienmaklers in Köln-Deutz gestoßen war. Inge H. hat noch einen Grund sich zu freuen: Sie wird am nächsten Morgen für drei Wochen nach Mexiko fliegen. Und ihr Mann hat gerade die Zusage bekommen, ab April für seine Firma drei Monate im Ausland zu arbeiten.

Für die beiden heißt das, sie müssen schnell einen Mieter für eine der beiden Wohnungen finden. Sie wähnen sich im Glück, dass die zweite Wohnung bereits seit zehn Jahren an einen Herren vermietet ist, den ihnen ihr Immobilienmakler Ö. vor dem Kauf als solvent und ruhig beschrieben hatte.

Nach dem Kauf drängt die Zeit bei Inge H., weil der Auslandsaufenthalt naht. Darum gibt sie Ö., der das Objekt kennt, schriftlich einen Auftrag: Er möge ihnen zwei Tage nach ihrer Rückkehr aus Mexiko drei potenzielle Mieter präsentieren, die ihre Anforderungen erfüllen.

Da Inge H. nichts vom Makler hört, fragt sie per SMS nach. Die Antwort wenige Stunden vor dem Termin: Er müsse ihn um einen Tag verschieben, seine Kunden könnten nicht am gewünschten Datum kommen. Er sei dann jedoch in der Schweiz, ein Kollege werde Inge H. vor dem Haus in Köln-Mülheim erwarten.

Es folgen einige weitere SMS, schließlich schreibt Ö., Inge H. möge respektieren, dass er im Wochenende sei und sich einen neuen Makler suchen, wenn sie mit seinen bisherigen Leistungen nicht zufrieden ist. Da der Makler weder den Namen des Kollegen, der ihn vertreten soll, noch die Uhrzeit genannt hat, zu der das Treffen stattfinden wird, und überdies telefonisch nicht erreichbar ist, fragt Inge H. bei seinem Chef nach.

Dort ist das Objekt nicht bekannt, und niemand wird Ö. am Abend beim Termin vertreten. Der Makler hat die zwei Wohnungen auf eigene Faust, aber unter dem Namen seines Arbeitgebers verkauft. Und er hat die Realität etwas geschönt: Der solvente, ruhige Mieter aus der vermieteten Wohnung ist langzeitarbeitslos und alkoholkrank.

Die Relevanz

Michael Beuger ist auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus der Kanzlei Wilde, Beuger, Solmecke in Köln. Er sagt:“Es kommt leider immer wieder vor, dass Makler Dinge versprechen und zusagen, die nicht stimmen.“

Makler seien Verkäufer, das dürften Immobiliensuchende nie vergessen. Und es ist ihnen sogar erlaubt, ein Objekt schöner oder besser anzupreisen als es tatsächlich ist. Allerdings wird ein solches Makler-Versprechen eher selten schriftlich gegeben, denn dann ließe sich im Zweifelsfall nachweisen, dass die Aussage nicht der Wahrheit entspricht.
Entsteht dem Käufer durch ein nachweisbar geschöntes Versprechen ein Schaden, könnte er den Makler schadenersatzpflichtig machen.

Entgegen der Erfahrungen von Inge H. hat eine Forsa-Studie 2010 unter 1.000 Immobilienkäufern und -verkäufern herausgefunden, dass 76 Prozent der Befragten mit den Dienstleistungen ihres Maklers zufrieden sein sollen. Diejenigen, die nicht mit ihrem Makler zufrieden sind, können sich übrigens an den Ombudsmann für Immobilien wenden - soweit der Auftragnehmer Mitglied ist beim Immobilienverband Deutschland (IVD).

Die Rechtslage

Inge H. versucht, ihre Lage zu überschauen. Grundsätzlich hat sie zwei Möglichkeiten: Erstens könnte sie den Immobilienkaufvertrag rückabwickeln, zweitens für die leerstehende Wohnung selbst einen Mieter suchen - und sich informieren, welche Probleme aus dem Mietverhältnis mit dem suchtkranken Mieter entstehen könnten.

„Einen Immobilienkaufvertrag rückabzuwickeln ist äußert komplex“, sagt Michael Beuger. Wurde ein Darlehensvertrag bei der Bank unterschrieben, steht dieser eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Außerdem bekommt der Käufer die Kosten für den Makler, den Notar und die Grundbuchumschreibung nicht zurück. „Grunderwerbsteuer dagegen wird erstattet, wenn der Kaufvertrag über das Objekt innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht wird“, sagt Beuger.

Damit der Käufer nicht für die Kosten aufkommen muss, muss er beweisen können, dass der Verkäufer oder der Makler ihn angelogen hat. Das ist oft nicht einfach möglich. „Hat die Immobilie Bauschäden, ist beispielsweise der Keller feucht, dann ist die Situation eine andere“, so der Rechtsanwalt.

Denn wenn darüber nichts im Vertrag stehe, und auch im Vorfeld nicht darauf hingewiesen wurde, sei es verschwiegen worden. Und dann kann der Käufer bei der Rückabwicklung den Verkäufer zur Kasse bitten. Das gilt übrigens auch, wenn verheimlicht wurde, dass es mit den Nachbarn immer wieder Streit gebe.

Für Inge H. und ihren Mann ist die Rückabwicklung unter diesen Gegebenheiten jedoch keine Alternative. Während sie sich nun selbst um einen Mieter für die leer stehende Wohnung kümmern, erkundigen sie sich über ihre Rechtslage als Vermieter eines Alkoholkranken.

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