Streitfall des Tages
Wenn Immobilienmakler lügen

Eine Wohnung ohne Makler in den Ballungsgebieten zu finden, ist fast unmöglich. Doch wer sich auf deren Aussagen verlässt, muss schon mal mit bösen Konsequenzen rechnen. Wann Wohnungssuchende misstrauisch werden sollten.
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Der Fall

Inge H. freut sich, als sie im Februar den Notarvertrag unterschreibt. Mit ihrem Mann zusammen hat sie in Köln-Mülheim zwei kleine Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft.

Zwei Jahre hatte das Paar gesucht, bis es auf die Anzeige eines Immobilienmaklers in Köln-Deutz gestoßen war. Inge H. hat noch einen Grund sich zu freuen: Sie wird am nächsten Morgen für drei Wochen nach Mexiko fliegen. Und ihr Mann hat gerade die Zusage bekommen, ab April für seine Firma drei Monate im Ausland zu arbeiten.

Für die beiden heißt das, sie müssen schnell einen Mieter für eine der beiden Wohnungen finden. Sie wähnen sich im Glück, dass die zweite Wohnung bereits seit zehn Jahren an einen Herren vermietet ist, den ihnen ihr Immobilienmakler Ö. vor dem Kauf als solvent und ruhig beschrieben hatte.

Nach dem Kauf drängt die Zeit bei Inge H., weil der Auslandsaufenthalt naht. Darum gibt sie Ö., der das Objekt kennt, schriftlich einen Auftrag: Er möge ihnen zwei Tage nach ihrer Rückkehr aus Mexiko drei potenzielle Mieter präsentieren, die ihre Anforderungen erfüllen.

Da Inge H. nichts vom Makler hört, fragt sie per SMS nach. Die Antwort wenige Stunden vor dem Termin: Er müsse ihn um einen Tag verschieben, seine Kunden könnten nicht am gewünschten Datum kommen. Er sei dann jedoch in der Schweiz, ein Kollege werde Inge H. vor dem Haus in Köln-Mülheim erwarten.

Es folgen einige weitere SMS, schließlich schreibt Ö., Inge H. möge respektieren, dass er im Wochenende sei und sich einen neuen Makler suchen, wenn sie mit seinen bisherigen Leistungen nicht zufrieden ist. Da der Makler weder den Namen des Kollegen, der ihn vertreten soll, noch die Uhrzeit genannt hat, zu der das Treffen stattfinden wird, und überdies telefonisch nicht erreichbar ist, fragt Inge H. bei seinem Chef nach.

Dort ist das Objekt nicht bekannt, und niemand wird Ö. am Abend beim Termin vertreten. Der Makler hat die zwei Wohnungen auf eigene Faust, aber unter dem Namen seines Arbeitgebers verkauft. Und er hat die Realität etwas geschönt: Der solvente, ruhige Mieter aus der vermieteten Wohnung ist langzeitarbeitslos und alkoholkrank.

Die Relevanz

Michael Beuger ist auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus der Kanzlei Wilde, Beuger, Solmecke in Köln. Er sagt:“Es kommt leider immer wieder vor, dass Makler Dinge versprechen und zusagen, die nicht stimmen.“

Makler seien Verkäufer, das dürften Immobiliensuchende nie vergessen. Und es ist ihnen sogar erlaubt, ein Objekt schöner oder besser anzupreisen als es tatsächlich ist. Allerdings wird ein solches Makler-Versprechen eher selten schriftlich gegeben, denn dann ließe sich im Zweifelsfall nachweisen, dass die Aussage nicht der Wahrheit entspricht.
Entsteht dem Käufer durch ein nachweisbar geschöntes Versprechen ein Schaden, könnte er den Makler schadenersatzpflichtig machen.

Entgegen der Erfahrungen von Inge H. hat eine Forsa-Studie 2010 unter 1.000 Immobilienkäufern und -verkäufern herausgefunden, dass 76 Prozent der Befragten mit den Dienstleistungen ihres Maklers zufrieden sein sollen. Diejenigen, die nicht mit ihrem Makler zufrieden sind, können sich übrigens an den Ombudsmann für Immobilien wenden - soweit der Auftragnehmer Mitglied ist beim Immobilienverband Deutschland (IVD).

Die Rechtslage

Inge H. versucht, ihre Lage zu überschauen. Grundsätzlich hat sie zwei Möglichkeiten: Erstens könnte sie den Immobilienkaufvertrag rückabwickeln, zweitens für die leerstehende Wohnung selbst einen Mieter suchen - und sich informieren, welche Probleme aus dem Mietverhältnis mit dem suchtkranken Mieter entstehen könnten.

„Einen Immobilienkaufvertrag rückabzuwickeln ist äußert komplex“, sagt Michael Beuger. Wurde ein Darlehensvertrag bei der Bank unterschrieben, steht dieser eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Außerdem bekommt der Käufer die Kosten für den Makler, den Notar und die Grundbuchumschreibung nicht zurück. „Grunderwerbsteuer dagegen wird erstattet, wenn der Kaufvertrag über das Objekt innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht wird“, sagt Beuger.

Damit der Käufer nicht für die Kosten aufkommen muss, muss er beweisen können, dass der Verkäufer oder der Makler ihn angelogen hat. Das ist oft nicht einfach möglich. „Hat die Immobilie Bauschäden, ist beispielsweise der Keller feucht, dann ist die Situation eine andere“, so der Rechtsanwalt.

Denn wenn darüber nichts im Vertrag stehe, und auch im Vorfeld nicht darauf hingewiesen wurde, sei es verschwiegen worden. Und dann kann der Käufer bei der Rückabwicklung den Verkäufer zur Kasse bitten. Das gilt übrigens auch, wenn verheimlicht wurde, dass es mit den Nachbarn immer wieder Streit gebe.

Für Inge H. und ihren Mann ist die Rückabwicklung unter diesen Gegebenheiten jedoch keine Alternative. Während sie sich nun selbst um einen Mieter für die leer stehende Wohnung kümmern, erkundigen sie sich über ihre Rechtslage als Vermieter eines Alkoholkranken.

Kommentare zu " Streitfall des Tages: Wenn Immobilienmakler lügen"

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  • Wir haben ein Fachwerkhaus gekauft, und es steht im Expose, "das Haus liegt an der kleinen, wenig befahrenen Dorfstrasse."
    Tatsache ist jedoch, daß es eine Hauptverkehrsader ist, an der morgens um FÜNF ! Uhr der Schwerlastverkehr beginnt, und den ganzen Tag 40 Tonner an unserem Haus vorbeidonnern.
    Dazu kommt, daß Sonntags Motorradgruppen und Einzelfahrer zu hunderten die kurvenreiche Strecke als Rennstrecke und Wanderstrecke nutzen.

    Perfiderweise gab es zur Zeit des Kaufes vor gut einem Jahr, eine bestehende Langzeit-baustelle, die diesen Weg als Umleitung anbot, und so darüber hinwegtäuschte, daß dieses Verkehrsaufkommen "normal" ist.
    Diese ist jedoch seit 1,5 Mon beendet, und es hat sich nichts wesentliches verändert.
    Die Leute im Dorf sagen auch, es war immer so.

    Gibt es eine Möglichkei zu Schadenersatzvorderungen?

  • Ich denke, dass es sich hierbei um ein schwieriges Thema handelt, denn nicht alle Makler sind Fachleute, aber auch nicht jeder Makler will "das schnelle Geschäft". Wir hatten auch schon mit vielen unterschiedlichen Immobilienmakler zu tun - es gab viele "Flops", aber dafür auch einige sehr positive Erfahrungen. Der Unterschied fängt schon bei der Ausrüstung an. Die einen nutzen eine "normale" Digitalkamera, andere Immobilienmakler kommen fast schon mit einer professionellen digitalen Spiegelreflexkamera (also wie es die richtigen Fotografen machen). Die einen Immobilienmakler schalten um 8 Uhr das Handy aus, andere sind 24 Stunden zu erreichen. Manche nehmen eine Immobilie zu jedem Preis auf, andere Immobilienmakler beraten auch über den optimalen Verkaufspreis inkl. Marktanalyse. Der Markt der Immobilienmakler ist meiner Meinung sehr hart umkämpft, es kommen immer wieder neue dazu, so dass der Druck auf die Branche steigen wird. Nur die, die sich dann von der Masse absetzen können und "mehr bieten" als erwartet wird, werden sich am Markt halten können. Wichtig ist, dass man sich einen Makler mit Ortskenntnis sucht, so arbeiten wir z.B. in Bad Schwalbach mit einem recht jungen Immobilienmakler zusammen, der sich aber im Vergleich zu seinen ortsansässigen Kollegen auch zu 100% um die Vermarktung konzentriert. So haben wir jetzt schon mehrere Immobilien über Eisenkolb Immobilien verkauft und vermietet. Und wenn bei einem Makler der Service stimmt, dann vergeben wir auch immer wieder Aufträge an diesen, aber es hatte lange gedauert, bis man "den richtigen" gefunden hat. Ich empfehle euch nicht alle Makler über einen Kamm zu scherren, sondern zu vergleichen.

  • Makler = Fachleute lasse ich mal unkommentiert stehen.
    Meine Erfahrungen sind so schlecht, dass ich mir wuenschte es gaebe ein einheitliches Maklerbewertungsportal. Fuer mich kommt dieses Gewerbe bei meinen Immobiliengeschaeften nicht mehr zum Zug.

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