Streitfall des Tages: Wie Vermieter bei der Wohnung tricksen

Streitfall des Tages
Wie Vermieter bei der Wohnung tricksen

Immer wieder sind Wohnungen kleiner als in den Mietverträgen angegeben. Mieter zahlen dann mehr als sie eigentlich müssten. Wie sich die Fläche berechnen lässt - und wann es Geld vom Vermieter zurückgibt.
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Der Fall

Ein Paar wohnte von 2002 bis Ende 2007 in einer Wohnung in Aachen, für die es zuletzt eine Miete von rund 500 Euro im Monat zahlte. Beim Auszug fiel den Mietern auf, dass im Mietvertrag die Wohnungsgröße mit „ ca. 100 m²” angegeben war, die Wohnung aber tatsächlich nur über 81 Quadratmeter Wohnfläche verfügte.

Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter deshalb zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies mit der im Vergleich zum Mietvertrag zu geringen Wohnfläche. Das Amtsgericht gab die Rückzahlung von rund 6800 Euro gerichteten Klage nur teilweise statt,  weshalb die Mieter in Berufung gingen.

Diese wies das Landgericht jedoch mit der Begründung zurück, die Minderung sei nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die “ca.”-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen. Der Fall kam schließlich zum Bundesgerichtshof, der am 10.03.2010 im Sinne der Kläger entschied (BGH, Az: VIII ZR 144/09): Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche sei auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen “ca.”-Zusatz enthält.

Die Minderung soll "die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit" ausgleichen. Die Höhe der Mietminderung soll dem Grad des Mangels entsprechen: in diesem, Fall weicht die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl ab. Damit bezog sich der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung, dass die Abweichung von einer vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt.

Die Bemessung der Wohnfläche und Abweichungen im Mietvertrag sind im wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Das Urteil des BGH ist nur eines von mehreren, dass die Karlsruher Richter zu diesem Thema entscheiden zu hatten.

Die Relevanz

Kaum ein anderer Lebensbereich bietet so häufig Anlass zu Streitigkeiten wie das Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Mit etwa 250.000 Prozessen pro Jahr, stehen solche gerichtliche Auseinandersetzungen an zweiter Stelle der Zivilprozesse und somit gleich hinter den Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Wie oft sich Mieter und Vermieter über die Wohnfläche streiten, ist allerdings nicht statistisch erfasst. Die Anzahl der Gerichtsurteile bis zum BGH lässt jedoch vermuten, dass das Thema häufig Anlass einer Auseinandersetzung der Parteien ist.

 

 

Die Gegenseite

„Die Berechnung von Wohnflächen ist in der Tat ein häufiges Problem“, bestätigt Alexander Wiech vom Immobilienbesitzerverband „Haus und Grund“ in Berlin. „Grund dafür ist, dass es unterschiedliche Vorschriften zur Berechnung gibt.“ In einem Informationsblatt zur Wohnflächenberechnung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft heißt es, die Ursache für mögliche Flächenabweichungen liege häufig darin, „dass es für jedermann in Deutschland eine eigene DIN-Norm oder eine eigene Verordnung“ gebe, um die Wohnfläche zu berechnen.

Architekten und Bauträger würden gerne die DIN-Vorschrift zur Berechnung der Fläche heranziehen, Mieter im sozialen und steuerbegünstigten Wohnungsbau orientierten sich bis 2004 dagegen nach den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Die DIN-Vorschrift und die Verordnung weichen jedoch voneinander ab.

Die II.BV wurde 2004 durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst. Häufig bestehen noch Mietverträge, die davor abgeschlossen wurden. Deshalb lautet auch die Empfehlung des Informationsblattes von Haus & Grund an die Vermieter: „In all den Fällen, in denen es höchstwahrscheinlich zu einer hohen Abweichung zwischen den Berechnungsarten der DIN 277 und der Wohnflächenverordnung kommen kann, sollte der Vermieter vor der nächsten Vermietung die Wohnfläche neu berechnen, um auf Nummer sicher zu gehen.“

 

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  • Mein Vermietertrick ist zukunftsweisend und er verhindert jeden Ärger. Er wischt alle Mietervereine vom Tisch und senkt den Blutdruck. Alles verkaufen in Deutschland und dafür in anderen Teilen der Welt Mietobjekte kaufen. Wer schlau ist in Strandnähe kaufen, die Brise tut gut.

  • Mein neuer Vermieter hat sich vor dem Kauf der Wohnung mit diesem Trick Zugang zu ALLEN Zimmern verschafft: Der alte Vermieter schrieb uns, daß 2 Männer Vertreter der Feuerversicherung kommen werden, um die Prämie neu abzuschätzen. Es kamen 3 Personen. Wie sich später herausstellte der Makler von E und V , der neue Eigentümer und eine weitere unangemeldete Person. Danach erhielten ALLE 12 Parteien Eigenbedarfskündigungen, die kurz vor Auszug ALLE zurückgezogen wurden, gegen Mietverdoppelung konnten einige dort wohnen bleiben. Die Kautionen der Ausziehenden werden natürlich nach 27 Jahren nicht ausbezahlt. 11 Monate später laufen nach Auskunft der Verbliebenen permanent neue Kaufinteressenten mit dem Makler durch den Hausflur. Bisher fand ich dank Internet 14(!) Immobilien des neuen Eigentümers allein in Köln. Ich habe mir die Mühe gemacht, alle Immobilien anzufahren und die Bewohner zu befragen. Alle hatten selbst Eigenbedarfskündigungen erhalten und daraufhin einen neuen Mietvertrag unterschrieben, oder waren Nachmieter von überraschend nach 40 Jahren ausgezogenen Vormietern.

  • Hallo Handelsblatt,

    wo ist mein Beitrag von ca. 11:10 Uhr hin ?!

    Wem bin ich denn da auf den "Schlips" getreten, bestimmte Wahrheiten nicht mehr opportun, oder wie darf ich das verstehen ?

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