Strittiger Mietvertrag
BGH stärkt Mieter bei Mehrfachnutzung

Wenn ein Mieter in einem Haus wohnt und dort zugleich eine Arztpraxis hat: Ab wann ist das Mietverhältnis gewerblich? Das spielt für die Kündigung eine Rolle – weswegen der Bundesgerichtshof nun zu entscheiden hatte.
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KarlsruheDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. Sie genießen demzufolge den für Privatmieter geltenden besseren Kündigungsschutz, wenn die Art der Hauptnutzung unklar ist. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am Mittwoch in Karlsruhe verkündeten Urteil. Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. (Az. VIII ZR 376/13)

Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen.

Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Begründung: Die Bedeutung der Wohnung als "grundrechtlich geschütztem Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen" sei ein wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens; er könne deshalb nicht "hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten".

Vielmehr müsse anhand der Umstände des einzelnen Falles entschieden werden, was wichtiger sei. Bei Zweifeln, also wenn die Gewerbenutzung nicht eindeutig überwiege, sei zum Schutz der Mieter von einem privaten Wohnraum-Mietvertrag auszugehen.

Der Richterspruch betrifft sogenannte Mischmietverträge, bei denen es einen Vertrag über die Miete von Gewerbe- und Wohnräumen gibt. Das sind nach Angaben des Mieterbundes solche wie in dem vom BGH entschiedenen Fall. Als weiteres Beispiel nannte Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz den Betreiber einer Gaststätte, der über seinem Betrieb wohne. Wer in seiner Wohnung einen Büro- oder Praxisraum für seine selbstständige Tätigkeit habe, sei dagegen nicht betroffen. „Hier gilt zweifellos das Recht über Wohnraum-Mietverträge“, sagte Ropertz.

Bei gemischten Verträgen ist dagegen häufig unklar, ob ein gewerblicher oder ein privater Wohnraum-Mietvertrag vorliegt. Eine Einordnung hat aber erhebliche Folgen für beide Seiten. Denn Gewerbetreibende genießen nicht den gesetzlichen Kündigungsschutz von Privatleuten und können daher leichter gekündigt werden.

afp 
AFP news agency (Agence France-Presse) / Nachrichtenagentur
dpa 
dpa Deutsche Presse-Agentur GmbH / Nachrichtenagentur

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