Strittiger Mietvertrag

BGH stärkt Mieter bei Mehrfachnutzung

Wenn ein Mieter in einem Haus wohnt und dort zugleich eine Arztpraxis hat: Ab wann ist das Mietverhältnis gewerblich? Das spielt für die Kündigung eine Rolle – weswegen der Bundesgerichtshof nun zu entscheiden hatte.
Update: 09.07.2014 - 16:51 Uhr Kommentieren
Die Beklagten hätten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt verdient, folglich sei das Geschäft wichtiger und damit maßgeblich, urteilte ein niedrigeres Gericht. Die BGH-Richter verwarfen diese Sichtweise. Quelle: dpa

Die Beklagten hätten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt verdient, folglich sei das Geschäft wichtiger und damit maßgeblich, urteilte ein niedrigeres Gericht. Die BGH-Richter verwarfen diese Sichtweise.

(Foto: dpa)

KarlsruheDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. Sie genießen demzufolge den für Privatmieter geltenden besseren Kündigungsschutz, wenn die Art der Hauptnutzung unklar ist. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am Mittwoch in Karlsruhe verkündeten Urteil. Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. (Az. VIII ZR 376/13)

Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen.

Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Begründung: Die Bedeutung der Wohnung als "grundrechtlich geschütztem Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen" sei ein wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens; er könne deshalb nicht "hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten".

Vielmehr müsse anhand der Umstände des einzelnen Falles entschieden werden, was wichtiger sei. Bei Zweifeln, also wenn die Gewerbenutzung nicht eindeutig überwiege, sei zum Schutz der Mieter von einem privaten Wohnraum-Mietvertrag auszugehen.

Anwaltsroben müssen frei von Werbung sein
Anwaltsrobe ist kein Werbeträger
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Anwälte dürfen einer Gerichtsentscheidung zufolge nicht mit ihrem Namen oder der Internetadresse der Kanzlei auf der Robe werben. Das hat der Anwaltsgerichtshof für das Land Nordrhein-Westfalen entschieden (1 AGH 16/15 vom 29. Mai 2015). Ein Rechtsanwalt will demnach eine Anwaltsrobe vor Gericht tragen, die selbst aus acht Metern Entfernung noch gut lesbar mit seinem Namen und der Internetadresse seiner Kanzlei im Schulterbereich bestickt ist. Mit der Robe solle die Stellung der Anwälte als unabhängiges Organ der Rechtspflege mit besonderen Rechten und Pflichten sichtbar gemacht werden, erklärte der Anwaltsgerichtshof. Dieser Zweck schließe jede Werbung vor Gericht aus. Die Rechtsanwaltskammer Köln habe die Zusätze zu Recht untersagt. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Der Anwalt geht nach Angaben eines Gerichtssprechers in Berufung beim Bundesgerichtshof.

Widerruf bei Online-Bestellung von Heizöl erlaubt
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Verbraucher können eine Online-Bestellung von Heizöl nun doch widerrufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 14. August bekannt gewordenen Urteil entschieden. Bei „Fernabsatzverträgen über die Lieferung von Heizöl“ sei das Widerrufsrecht des Verbrauchers nicht ausgeschlossen, heißt es in dem Grundsatzurteil, das der Nachrichtenagentur Reuters vorliegt (Az. VIII ZR 249/14). Damit widersprach der BGH unteren Gerichten.

Späße unter Erwachsenen nicht gesetzlich unfallversichert
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Verletzungen nach Neckereien unter Erwachsenen fallen laut einem Urteil des Hessischen Landessozialgerichts nicht unter die gesetzliche Unfallversicherung. Ein Arbeitsunfall liegt nach einer am 7. Juli in Darmstadt veröffentlichten Mitteilung nur dann vor, „wenn die Verrichtung des Versicherten zur Zeit des Unfalls der versicherten Tätigkeit zuzurechnen“ ist. Späße und Neckereien hätten damit nichts zu tun. Im konkreten Fall ging es um einen 27-Jährigen, der bei einer Umschulung von einem Mitschüler nass gespritzt wurde. Der Mann sprang durch ein Fenster, um dem Wasserstrahl auszuweichen. Dabei stürzte er durch ein Wellblechdach, das sich draußen befand. Er verletzte sich an Fuß und Wirbelsäule. Das Landessozialgericht schloss sich mit seiner Entscheidung der Meinung der Berufsgenossenschaft an, die eine Anerkennung als Arbeitsunfall ablehnte. Eine Revision wurde nicht zugelassen. (Az: L 3 U 47/13)

Grundstücksbesitzer muss Schatten von Parkbäume hinnehmen
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Sie wollten Licht und Sonne auf ihrem Grundstück für sich und ihre kleinen Bonsais. Vor dem Bundesgerichtshof scheiterte ein Ehepaar am Freitag jedoch mit seiner Forderung an die Stadt Bielefeld, deswegen zwei hohe Eschen in einem öffentlichen Park zu fällen, die Schatten auf das Grundstück werfen. Die Kammer sah in dem Fall keinen Anlass, die ständige Rechtsprechung zu ändern. Demnach müssen sogenannte negative Emissionen - etwa wenn Bäume oder Bauten Licht und Luft abhalten - geduldet werden, wenn sie nicht unerträglich sind. Die Kläger waren zuvor bereits vor dem Landgericht Bielefeld und dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm gescheitert (Az.: 1 O 307/12).

Teilerfolg für Rocker im Kuttenstreit
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Im Kampf um ihre symbolträchtigen Club-Lederwesten haben Rocker vor dem Bundesgerichtshof (BGH) einen Teilerfolg errungen: Sie dürfen nicht pauschal bestraft werden, wenn sie ihre Kutten tragen. Voraussetzung ist, dass darauf die Ortsbezeichnung einer nicht verbotenen Gruppe (Chapter) angebracht ist, entschied der BGH am 9. Juli in Karlsruhe (Az.: 3 StR 33/15). Polizei und Sicherheitsbehörden bedauern den Richterspruch - und fordern die Politik zu raschem Handeln auf. Der BGH verwarf eine von der Staatsanwaltschaft eingelegte Revision gegen ein Urteil des Bochumer Landgerichts vom vergangenen Oktober, das zwei Bandidos aus Nordrhein-Westfalen freigesprochen hatte. Vor dem Landgericht ging es darum, ob die Männer aus Bochum und Unna 600 Euro Strafe für das Tragen der Kutten zahlen müssen, weil andere Bandidos-Gruppen - das „Chapter Aachen“ und das „Probationary Chapter Neumünster“ - verboten sind. Der BGH bestätigte den Freispruch. Die Strafbarkeit sei in den Fällen ausgeschlossen, weil der Gesetzgeber diese Regelung nicht in die Strafvorschrift des Vereinsgesetzes einbezogen habe.

Einbetten von Internet-Videos verletzt kein Urheberrecht
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Wer fremde Videos auf seiner eigenen Webseite einbettet, verletzt nicht grundsätzlich das Urheberrecht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 9. Juli entschieden. Das sogenannte Framing ist aber nur gestattet, wenn der Rechteinhaber das Video selbst zuvor für Internetnutzer frei zugänglich gemacht hat. (Az.: I ZR 46/12). Den BGH-Richtern lag die Klage eines Unternehmens vor, das Wasserfilter herstellt. Die Firma hatte ein Video zum Thema Wasserverschmutzung produziert. Zwei Handelsvertreter eines Konkurrenten hatten dann den Film, der mittlerweile auf YouTube zu finden war, auf ihrer eigenen Webseite eingebaut. Der BGH legte den Fall dem Europäischen Gerichtshof in Luxemburg vor. Der EuGH urteilte im vergangenen Jahr, das Einbetten fremder Videos auf der eigenen Internetseite verstoße nicht gegen das Urheberrecht. Danach war der BGH erneut am Zuge.

Auch für Bauklötze oder Puppen gilt EU-Recht
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Deutschland muss nach einem Urteil die europäischen Schadstoff-Grenzen für Spielzeug anwenden. Das hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg am 9. Juli entschieden (Rechtssache C-360/14 P). Konkret geht es um die drei Schwermetalle Antimon, Arsen und Quecksilber, die teils als krebserregend gelten oder zu Störungen des Nervensystems führen können. Die Bundesregierung hatte argumentiert, dass die eigenen Grenzwerte für diese Stoffe strenger seien als die europäischen Werte und wollte daher die deutschen Regelungen beibehalten. Die Brüsseler EU-Kommission lehnte dies ab. Mit seiner Klage dagegen scheiterte Deutschland im vergangenen Jahr vor dem EU-Gericht bereits in erster Instanz. Der übergeordnete Europäische Gerichtshof entschied nun, dass dieses Urteil des Gerichts rechtens war. Deutschland habe nicht nachgewiesen, dass die eigenen Regelungen besseren Schutz böten. Das Urteil ist endgültig, die Bundesregierung kann dagegen nicht vorgehen.

Der Richterspruch betrifft sogenannte Mischmietverträge, bei denen es einen Vertrag über die Miete von Gewerbe- und Wohnräumen gibt. Das sind nach Angaben des Mieterbundes solche wie in dem vom BGH entschiedenen Fall. Als weiteres Beispiel nannte Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz den Betreiber einer Gaststätte, der über seinem Betrieb wohne. Wer in seiner Wohnung einen Büro- oder Praxisraum für seine selbstständige Tätigkeit habe, sei dagegen nicht betroffen. „Hier gilt zweifellos das Recht über Wohnraum-Mietverträge“, sagte Ropertz.

Bei gemischten Verträgen ist dagegen häufig unklar, ob ein gewerblicher oder ein privater Wohnraum-Mietvertrag vorliegt. Eine Einordnung hat aber erhebliche Folgen für beide Seiten. Denn Gewerbetreibende genießen nicht den gesetzlichen Kündigungsschutz von Privatleuten und können daher leichter gekündigt werden.

  • afp
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