Abgeltungsteuer Hauseigentümer bleiben außen vor

Die Abgeltungsteuer ist nicht gleiches Recht für alle: "Glück gehabt", können Immobilienbesitzer in Sachen Steuerreform sagen. Unterschiedlich betroffen sind jedoch Anleger, die indirekt in Immobilien investieren - etwa über einen Fonds.
Wem ein Haus gehört, braucht die Abgeltungsteuer nicht fürchten - oder? Foto: ap

Wem ein Haus gehört, braucht die Abgeltungsteuer nicht fürchten - oder? Foto: ap

DÜSSELDORF. "Glück gehabt", können Immobilienbesitzer in Sachen Steuerreform sagen. Sofern sie ihr Geld direkt in ein Haus oder eine Eigentumswohnung gesteckt haben, ändert sich für sie mit der Einführung der Abgeltungsteuer von 25 Prozent ab dem Jahr 2009 nichts. Nach wie vor gilt für sie: Wenn zwischen Kauf und Verkauf zehn Jahre liegen, wird ein Veräußerungsgewinn nicht besteuert. Unterschiedlich betroffen sind die Anleger, die indirekt in Immobilien investieren - etwa über einen Fonds.

Für Gesellschafter geschlossener Immobilienfonds ändert sich dabei auch nur wenig. Sie müssen ihre Einkünfte getrennt nach Einkunftsarten in der Einkommensteuererklärung auflisten. Viele Fonds erwirtschaften - wenn auch meist sehr geringe - Zinseinkünfte. Diese unterliegen künftig der Abgeltungsteuer. Der weit überwiegende Teil der Erträge zählt dagegen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte werden weiterhin mit dem persönlichen Steuersatz belegt, in diesem Zusammenhang angefallene Werbungskosten kann der Anleger allerdings voll absetzen.

Für geschlossene Fonds gilt: Veräußern sie ihre Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder aber der Anleger verkauft innerhalb dieser Frist seine Anteile mit Gewinn, muss er darauf die Abgeltungsteuer von 25 Prozent zahlen. Auch bei den wenigen Fonds, bei denen die Anlegern gewerbliche Einkünfte erzielen, bleibt alles beim Alten - Veräußerungsgewinne sind heute und in Zukunft voll steuerpflichtig.

Deutlicher fallen die Änderungen für offene Immobilienfonds aus. Anders als bei der geschlossenen Variante unterliegen ab dem Jahr 2009 sämtliche inländischen Mieterträge der Abgeltungsteuer. Das Gleiche gilt bei einem Immobilienverkauf während der zehnjährigen Spekulationsfrist. Mieterträge und Veräußerungsgewinne im Ausland fallen nicht unter die Abgeltungsteuer, weil sie in der Regel dort versteuert werden. Wichtig: Für offene Immobilienfonds gilt die Übergangsregelung, nach der keine Abgeltungsteuer bei einem Verkaufsgewinn anfällt, wenn der Anteil ein Jahr im Depot gehalten worden ist und das Papier vor dem 31. Dezember 2008 gekauft wurde.

Schlechte Karten beim Fiskus haben Aktionäre von Immobilienaktiengesellschaften. Für sie gilt das Gleiche wie für alle Aktiengesellschaften: Auf Dividenden und Kursgewinne muss Abgeltungsteuer gezahlt werden. Das bislang geltende Halbeinkünfteverfahren, nach dem nur 50 Prozent der ausgeschütteten Dividenden zu versteuern sind, fällt weg. Dieses Verfahren hat es bei Real Estate Investment Trusts (Reits) nie gegeben. Bislang müssen sämtliche ausgeschütteten Erträge bei dieser Anlageform zum persönlichen Steuersatz versteuert werden. Allerdings: Die Auflegung des ersten deutschen Reits steht noch aus. Nach 2009 gilt die gleiche Regelung wie bei AGs.

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