Das Steuerthema der Woche
Vermieter: Geld zurück vom Fiskus

Vermieter haben berechtigte Aussicht auf eine Steuerrückzahlung, wenn sie eine gemischt genutzte Immobilie besitzen.

Das niedersächsische Finanzgericht hat jetzt entschieden, dass eine Vorschrift im Umsatzsteuergesetz gegen EU-Recht verstößt und sich davon Betroffene auf die günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen können.

Kritikpunkt ist die Erstattung der Vorsteuer aus den Baukosten, wenn das Grundstück nur teilweise umsatzsteuerpflichtig genutzt wird. Klassische Beispiele sind hier Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen eine Etage an eine andere Firma mit Umsatzsteuer vermietet wird und der Rest eigenen oder fremden Wohnzwecken dient. Dann gibt es die bezahlte Vorsteuer nur insoweit vom Finanzamt zurück, als sie flächenmäßig auf den geschäftlichen Anteil entfällt.

Günstiger ist hier der Umsatzschlüssel. Da die Miete pro Quadratmeter für den geschäftlichen Anteil in der Praxis meist deutlich über den Einnahmen aus den Wohnungen liegt, entfällt ein größerer Teil des Kuchens auf den umsatzsteuerlich relevanten Bereich. Mithin kann der Hausbesitzer deutlich mehr Vorsteuer geltend machen. Diese günstige Regelung wurde 2004 gestrichen und die Flächennutzung als Regelmaßstab definiert.

Hausbesitzer sollten ihre Fälle offenhalten

Die Richter halten das für einen Verstoß gegen die EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie. Hierdurch sei nämlich keine Regelung abgedeckt, die faktisch zum kompletten Ausschluss des Umsatzschlüssels führt. Da dies der deutsche Fiskus aber nicht beachtet hat, verhält er sich nicht richtlinienkonform. Folglich können sich Vermieter auf die für sie günstigere Regelung aus dem EU-Recht beziehen und mehr Vorsteuer über den Umsatzschlüssel geltend machen. Das ist in der Regel kein Problem, da die Umsatzsteuerfestsetzungen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen und die Jahre ab 2004 noch nicht verjährt sind.

Aber wie geht es nun weiter? Zunächst wird sich der Bundesfinanzhof mit dem Thema beschäftigen. Aus seinen bisherigen Urteilen lässt sich erkennen, dass er die Bedenken der Richter aus Niedersachsen teilt. So wird der Fall wahrscheinlich dem Europäischen Gerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Hausbesitzer sollten ihre Fälle offenhalten und schon einmal in weiser Voraussicht dokumentieren, wie das Verhältnis nach den Mieteinnahmen in den einzelnen Jahren ausgesehen hat. Damit wird der Weg für eine Vorsteuererstattung geebnet.

(Aktenzeichen.: 16 K 271/06)

Der Autor, RA/FAStR Oliver Holzinger, ist geschäftsführender Redakteur von "Der Betrieb"

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