Drei-Objekt-Grenze
Verkauf gilt nicht immer als gewerblich

Privatpersonen, die rege Immobilien kaufen und wieder verkaufen, werden vom Finanzamt als Gewerbetreibende eingestuft und müssen demzufolge anfallende Gewinne als Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb versteuern. Für das Finanzamt ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze ein Indiz, dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

HB NÜRNBERG. Der Fiskus bejaht dies in der Regel dann, wenn Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien erwerben oder bauen und innerhalb dieses Zeitraums wieder verkaufen. Die Folge: Gewinne werden als Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb versteuert.

Allerdings gilt die Drei-Objekt-Grenze nicht immer: Die LBS-Bausparkasse berichtet über einen vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall, in dem eine Privatperson innerhalb der Fünf-Jahres-Frist insgesamt vier Immobilien erwarb und anschließend wieder veräußerte und dennoch nicht als Gewerbetreibender eingestuft wurde (Az.: X R 36/04). Der Grund: Eines der Häuser nutzte er zeitweise selbst. Er argumentierte, zum Zeitpunkt der Errichtung habe er keine Verkaufsabsichten gehabt, er sei selbst eingezogen. Das Haus habe er nur deshalb wieder verkauft, weil er berufsbedingt habe umziehen müssen.

Entgegen der Auffassung des Finanzamts und des erstinstanzlichen Finanzgerichts urteilte der Bundesfinanzhof zu Gunsten des Verkäufers. Wegen des berufsbedingten Umzugs habe es einen offensichtlichen Sachzwang gegeben, das Haus zu verkaufen. Deshalb seien seine Grundstücksverkäufe kein gewerblicher Grundstückshandel gewesen, sondern noch der privaten Vermögensverwaltung zuzurechnen.

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