Finanzgericht segnet Weg zur Vermeidung der Gewerbsmäßigkeit ab
Steuern sparen beim Grundstückshandel

Wer vermehrt Grundstücke verkauft, kann jetzt möglicherweise durch einen Trick dem Zugriff des Fiskus entgehen. Das geht aus einem neuen Urteil des Finanzgerichts Münster hervor. Das Gericht segnete eine Konstruktion ab, bei dem der Grundstücksverkäufer eine GmbH zwischen geschaltet hatte, um die ihm zugerechneten Verkäufe zahlenmäßig zu reduzieren.

HB/li DÜSSELDORF. Er wollte so eine Überschreitung der Grenze vermeiden, ab der Finanzverwaltung und-gerichte von einem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel ausgehen. Diese Grenze wird im Fachjargon "Drei-Objekt-Grenze" genannt. Sie besagt, dass jemand, der innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkauft, den Gewinn daraus nicht mehr wegen eines Privatgeschäfts unversteuert behalten kann, sondern in diesem Fall die Schwelle zum gewerblichen Grundstückshändler überschreitet. Damit wird nicht nur Einkommen-, sondern auch Gewerbesteuer fällig.

Im Urteilsfall hätte der Alleingesellschafter-Geschäftsführers einer GmbH diese Schwelle überschritten - wäre er nicht auf den Trick mit der Gründung einer zusätzlichen Gesellschaft gekommen. Der Mann hatte innerhalb von fünf Jahren mehrere Objekt ge- und wieder verkauft. Dies waren eine Eigentumswohnung, die er selbst bewohnte, eine weitere sehr große Eigentumswohnung mit mehr als 390qm Wohnfläche sowie ein Einfamilienhaus. Die große Eigentumswohnung legte er vor deren Aufteilung in sechs neue Eigentumswohnungen in eine eigens neu gegründete GmbH ein, die sodann innerhalb kurzer Zeit alle sechs Eigentumswohnungen an verschiedene Erwerber verkaufte. Während er auf diese Weise nur vom Verkauf von drei privaten Objekten ausging, rechnete das Finanzamt die Zahl der Wohnungsverkäufe der GmbH den drei Grundstücksverkäufen ihres Alleingesellschafter-Geschäftsführers hinzu. Begründung: Die Gründung der GmbH sei ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gewesen. Das hatte zur Folge, dass auf die Verkaufsgewinne aus der selbst bewohnten Eigentumswohnung Einkommen- und Gewerbesteuer fällig wurden und der Kläger auch die Verkäufe der GmbH versteuern musste.

Das Finanzgericht Münster sah dies jedoch nun anders. Es trennte die Verkaufsgeschäfte des Geschäftsführers von denen seiner GmbH, so dass er die Drei-Objektgrenze nicht überschritt. Die Einlage der großen, später von der GmbH weiter aufgeteilten Wohnung, zählte das Gericht nur als ein Verkaufsobjekt neben den beiden anderen.

Die Gründung der GmbH mit dem Ziel der Aufteilung und Vermarktung sei steuerlich anzuerkennen, so die Richter. Sie habe schließlich auch der Begrenzung der persönlichen Haftung des Klägers gedient, was üblich sei.

Da die Einbringung der großen ungeteilten Eigentumswohnung in die GmbH zudem zu realistischen Werten erfolgt war und die von der GmbH erzielten Veräußerungsgewinne versteuert wurden, segnete das Gericht die übrigen Verkäufe des Klägers als privat ab. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles ließ es jedoch die Revision zum Bundesfinanzhof zu.

FG Münster: 10 K 1121/05E

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