Gemischt genutzte Grundstücke
Immobilien: Abzugsfähige Schuldzinsen berechnen

Ob und in welchem Umfang Schuldzinsen abzugsfähig sind, hängt vor allem davon ab, wie groß der vermietete oder unternehmerisch genutzte Teil der Immobilie ist.

Werden Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung eines teilweise vermieteten oder unternehmerischen Zwecken dienenden und zudem teilweise selbst genutzten Gebäudes aufgenommen, erfolgt die Berechnung der nicht abzugsfähigen Schuldzinsen für den eigenen Wohnzwecken dienenden Gebäudeteil in erster Linie anhand einer nach außen erkennbaren Zuordnungsentscheidung des Eigentümers.

Notwendige Voraussetzung ist eine gesonderte Zuordnung der ausschließlich für einen bestimmten Gebäudeteil in Rechnung gestellten Kosten (beispielsweise Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in einer einzelnen Wohnung). Die Aufwendungen müssen entweder durch den Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in einer gleichartigen Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden. In Anschaffungsfällen erfolgt die Zuordnung der auf den fremd vermieteten oder eigenen unternehmerischen Zwecken dienenden Gebäudeteil entfallenden abzugsfähigen Schuldzinsen dagegen anhand einer nach außen erkennbaren Zuordnungsentscheidung, vorzugsweise durch Aufteilung des zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag.

Sofern diese Aufteilung nicht zu einer unangemessenen wertmäßigen Berücksichtigung der einzelnen Grundstücksteile führt, haben die Finanzämter der Zuordnungsentscheidung des Steuerpflichtigen zu folgen. Dabei sollte man sich in jedem Fall an den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren. So erteilte der BFH einem nachlässigen Grundstücksbesitzer erst kürzlich im Urteil vom 1. März 2005 (- IX R 58/03 -) eine deutliche Abfuhr, weil die zugeordnete Darlehenssumme den im notariellen Kaufvertrag bezifferten Wert des freiberuflich genutzten Gebäudeteils bei weitem überschritt. Als Werbungskosten berücksichtigte das Gericht die geltend gemachten Zinsen nur, soweit die Anschaffungskosten des betreffenden Gebäudeteils aus den Darlehensmitteln gezahlt wurden.

Quelle: Creditreform 11/2006

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