Grundsatzurteil des Bundesgerichtshof
Keine Mieterhöhung bei Wegfall der Renovierungspflicht

Vermieter dürfen die Miete nicht erhöhen, wenn sie wegen einer ungültigen Klausel Schönheitsreparaturen selbst übernehmen müssen.

HB KARLSRUHE. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies am Mittwoch die Klage eines Vermieters auf Erhöhung der Miete in vollem Umfang ab. Dieser verlangte den Zuschlag, nachdem die Pflicht des Mieters zur regelmäßigen Renovierung der Wohnung wegen Änderung der Rechtsprechung nicht mehr galt. Da in tausenden von Fällen Schönheitsreparaturklauseln wegen starrer Fristen unwirksam geworden sind, ist das Urteil für viele Mieter und Vermieter von Bedeutung.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Entscheidung. "Das Urteil ist konsequent und folgerichtig", sagte Franz-Georg Rips. Nach Angaben des DMB stehen in mindestens 75 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln zur Schönheitsreparatur.

Der Mietsenat des BGH begründete sein Urteil damit, dass Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden könnten. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor.

Im Streitfall ging es um eine Wohnung in Düsseldorf. Der Mietvertrag verpflichtete die Mieter, in verschiedenen Zimmern nach starren Fristen von drei, fünf und sieben Jahren die Wände frisch zu streichen. 2004 hatte jedoch der BGH Schönheitsreparaturklauseln mit solch starren Fristen gekippt. Denn bei nur geringer Anwesenheit eines Mieters und entsprechend geringer Abnutzung benachteiligten fixe Zeitvorgaben den Mieter unangemessen.

Eine Renovierung muss vom Mieter nur nach Bedarf durchgeführt werden. Enthält der Mietvertrag starre Fristen ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung, entfällt die Renovierungspflicht vollständig. Es gilt dann das Gesetz, wonach der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.

Der Vermieter aus Düsseldorf wollte nun wegen Wegfalls der Renovierungspflicht zunächst einen neuen Vertrag mit seinen Mietern schließen, in dem die Schönheitsreparaturpflicht neu geregelt werden sollte. Nachdem die Mieter das ablehnten, verlangte der Vermieter einen Zuschlag von 71 Cent pro Quadratmeter und Monat. Das Landgericht Düsseldorf sprach ihm 20 Cent mehr pro Quadratmeter zu. Der BGH hob das Urteil jedoch auf und wies die Klage auf Mietzuschlag in vollem Umfang ab.

Nach Wegfall der Renovierungspflicht sei für den Vermieter keine unangemessene Situation entstanden, hieß es im Urteil. Denn nach dem Gesetz habe der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen. Diese gesetzliche Regelung gelte nun wieder, nachdem die Schönheitsreparaturklausel wegen starrer Fristen unwirksam ist.

(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof XII ZR 181/07)

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