Immobilien-Vermietung
Kein Steuervorteil bei Sanierungsstau

Wer eine Immobilie saniert, kann die Kosten schon vor Beginn der Vermietung steuerlich geltend machen. Damit das Finanzamt diese anerkennt, muss der Vermieter aber eine entscheidende Bedingung erfüllen.

GreifswaldDie gute Nachricht vorweg: Eigentümer können die Ausgaben für ihre Immobilie bereits vor der eigentlichen Vermietung des Objekts in der Steuererklärung ansetzen. Denn nicht immer findet sich sofort ein Mieter. Die Kosten für Anzeigen und Makler können genauso geltend gemacht werden wie die laufenden Zahlungen für Wasser, Strom, Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Das akzeptiert das Finanzamt aber nur, solange der Eigentümer glaubhaft machen kann, dass er tatsächlich vermieten will. Wenn diese so genannte Einkunftserzielungsabsicht wegfällt, greift auch der Steuervorteil nicht mehr.

Dies hat das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in einem besonders extremen Fall veranschaulicht (Az.: 3 K 44/14). Hier besaß der Eigentümer eine Wohnung innerhalb einer Anlage mit drei Mehrfamilienhäusern, die in den 70er-Jahren erbaut wurde. Seit 1999 stand die Wohnung des Immobilienbesitzers leer – bereits einige Jahre zuvor hatte sich abgezeichnet, dass in der gesamten Wohnanlage ein Sanierungsstau aufgelaufen war.

Das Gebäude befand sich in einem desolaten Zustand und es war nur noch eine Wohnung vermietet. In einigen Wohnungen hingen die Leitungen frei, an den Wänden fehlte der Putz oder lag abgeschlagen auf dem Fußboden. Bei einer Ortsbesichtigung stellte das zuständige Finanzamt fest, dass viele Wohnungen Bauruinen waren, die weder bewohnt noch in nächster Zeit vermietet werden konnten.

Eine vereinbarte Sonderumlage der Eigentümerversammlung zahlten viele Miteigentümer nicht. Einige von ihnen waren gar nicht mehr auffindbar, sodass die Hausverwaltung zu dem Schluss kam, dass die Sanierung nicht möglich sei. Der Kläger selbst hatte in seiner Steuererklärung in mehreren Jahren Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von knapp 37.000 Euro geltend gemacht.

Dies lehnte das Finanzamt ab und befand, dass die Absicht fehle, Einkünfte zu erzielen. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern teilte diese Auffassung. Eine Vermietung der leerstehenden Wohnung sei spätestens seit 2005 nicht mehr möglich gewesen. Die begonnenen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten seien zu diesem Zeitpunkt lediglich zur Hälfte abgeschlossen worden.

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Kein Steuervorteil bei Sanierungsstau

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Nicht ohne Einkunftserzielungsabsicht

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