Immobilienfonds
Verluste sind von Steuer absetzbar

Investoren haben bei offenen Immobilienfonds derzeit nichts zu lachen. Da viele von ihnen abgewickelt werden, drohen Verluste. Doch zumindest können die steuerlich abgesetzt werden - unter einer Bedingung.
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DüsseldorfAnleger offener Immobilienfonds haben es derzeit nicht leicht: Sieben Fonds im Gesamtvolumen von gut zehn Milliarden Euro werden gerade abgewickelt. Zwei weitere Fonds nehmen derzeit keine Anteile zurück, gut zwölf Milliarden Euro sind damit einfroren. Verluste für die Anleger sind im Fall der Abwicklung nicht auszuschließen. Zwar zahlen die Fonds ihre Anleger in mehreren Tranchen aus. Doch wie viel der Fonds tatsächlich aus dem Verkauf seiner Immobilien erlösen kann, zeigt sich erst, wenn der Fonds endgültig aufgelöst ist. Bei dem bislang größten Fonds, dem Kanam Grundinvest, wird das Ende 2016 sein.

Da ist es für die Anleger immerhin ein kleiner Trost, dass – zumindest einige von ihnen – den Fiskus an ihren Verlusten beteiligen können. Denn Fondsanteile, die nach dem 1. Januar 2009 erworben wurden, unterliegen der Abgeltungsteuer. Kursgewinne sind damit wie alle anderen Kapitalerträge unabhängig von der Haltefrist steuerpflichtig, Kursverluste können mit sonstigen Kapitaleinkünften verrechnet werden. Wer also einen Fonds-Anteil 2009 für 100 Euro gekauft hat und ihn jetzt an einer Börse für 70 Euro verkauft, kann 30 Euro Verlust mit anderen Kapitaleinkünften verrechnen.

Etwas komplizierter ist die Rechnung bei Anlegern, die den abzuwickelnden Fonds zunächst behalten. Bei den Auszahlungen dürfte es sich ganz überwiegend um nicht steuerpflichtige Erträge, sondern um Kapitalrückzahlungen handeln, erläutert Steuerexperte Peter Maier vom Bundesverband Investment und Asset Management. Solche „Substanzauskehrungen“ wertet der Fiskus als Minderung der Anschaffungskosten.

Erhält der Anleger zwei Tranchen zu je 15 Euro Ausschüttung, unterstellt der Fiskus, dass der Kaufpreis nun statt der ursprünglichen 100 Euro lediglich 70 Euro betragen habe. Veräußert der Investor seinen Anteil an der Börse für 50 Euro, kann er 20 Euro Veräußerungsverlust geltend machen.

Hält der Anleger den Fonds bis zur endgültigen Liquidation und Einziehung der Anteile, wertet der Fiskus dies als eine „Zwangsveräußerung“, sagt die auf Anleger spezialisierte Münchener Steuerberaterin Birgit Hosemann. Der steuerlich relevante Kaufpreis reduziere sich um die geleisteten Auszahlungen – im Beispiel sechsmal 15 Euro. „Die Differenz ist dann ein Veräußerungsverlust, der steuerlich genutzt werden kann“ – im Beispielfall wären das zehn Euro Verlust.

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  • Sollte zu gegebener Zeit auf deren Webseite veröffentlicht werden. Ansonsten kann man sich dort auch für deren Newsletter registrieren:
    http://www.sebassetmanagement.de/de/privatkunden/fonds-fuer-privatkunden/offene-immobilienfonds/registrierung-seb-immoinvest-news/

    Keine Ahnung, ob die bisherige Funkstille bedeutet, dass er wiedereröffnet wird, oder ob KanAm einfach nur die Karten eher auf den Tisch gelegt hat. Spätestens im Mai werden Sie's wissen.

    Mit größeren Verlusten würde ich an Ihrer Stelle auch bei einer Liquidierung nicht rechnen, aber damit, dass Sie Ihre Anteile in den nächsten 2-5 Jahren nicht loswerden.

    Beim KanAm ist das so, dass die Immobilien über die nächsten 4 Jahre verkauft und die Erlöse an die Anteilinhaber ausbezahlt werden.

    Sie haben also (vermutlich) kein Verlust- sondern nur ein Liquiditätsproblem.

  • Mag sein, aber wer damals welche gekauft hat, hat das nicht aus Zockergründen getan.

    Und auch wer heut mündelsichere Papiere kauft (d.h. Sparbriefe, Bundesanleihen, Anleihen der Länder sowie offene Immobilienfonds, Pfandbriefe und ähnliche Langweilerpapiere, die zum "Zocken" völlig ungeeignet sind), tut das nicht, weil er ein "Zocker" ist, sondern weil er z.B. einem Kind oder einer dementen Oma gegenüber Verantwortung hat und gesetzlich verpflichtet ist, deren Geld ausschliesslich in ebendiese Papiere zu investieren.

    Das der Staat denjenigen schützt, der sich an die Gesetze hält, sollte eigentlich selbstverständlich sein.

  • Bitte um Vergebung. Bin Laie. Was wird wohl aus meinem SEB Immoinvest?

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